谁能想到去年北滘新城的地王，如今遭遇滑铁卢了。
曾在市场翻手为云覆手为雨、搅动北新风云的央企，被市场教训了。
去年的北新地王、如今的中海汇德里，开卖近4个月，在佛山房产信息网上显示已备案+已网签+签约中+已预订，合计19套。
当然，可能还会有一部分成交单位未网签。但即便加上去，都难掩惨状。
我不禁要发问：地王这遭遇，真就只能赖市场行情差吗？
恐怕没那么简单，容我来说道说道，也许对你置业将带来启发，避免踩坑。
01
去年6月，中海用接近1.9万/㎡的楼面地价，拿下广州地铁7号线美的大道站上盖地块，彼时是“春风得意马蹄疾”。
但现在，只能说“高处不胜寒”。和民企大不同，央企还能扛。
以中海过往在佛山的口碑和影响力，如果做高端偏改善或是豪宅定位的产品，还是能挣脱高地价的束缚。
改善大面积上定位。
但当看到项目规划时，我们傻眼了。
9栋超高层住宅+9栋商业，住宅面积段约77-128㎡之间的刚需、刚改户型，还是4梯8户、3梯6户，楼高47-49层。
万万没想到，中海用最贵的地价，做了最刚的产品。户型实用率、格局倒是挺不错，在北滘新城很能打。
但是放眼望去整个北滘新城，在售及二手次新盘里，刚需、刚改户型遍地都是，甚至泛滥。
靠抠户型+中海招牌，想要突围卖高价想都别想。就光一个超高层及高梯户比，已经让不少本地买家摇头。
也许中海还有引以为傲的地铁上盖+楼下超级mall。
但地铁上盖对外区上班族、如广州客有些吸引力，但对北滘本地客，地铁近点远点没太大关系。
何况美的大道站已经是7号线的末尾了，广州客日常的通勤时间成本高啊。
至于楼下商业，反倒成了临近楼盘的优质配套，为他人做嫁衣。
这些商业体产权商铺可售，可以卖得比住宅更贵，但现在奋不顾身去买铺位的韭菜还能挖出多少？
当年南海万达一楼商铺卖到10多万/㎡的神话，再也不会出现。
02
北滘新城成不了千灯湖，中海汇德里成不了中海寰宇天下。
中海汇德里的产品规划和定位，落位在北滘新城，想挣脱高地价的束缚，有点儿痴人说梦。
当前项目特价普遍在2.5-2.75万/㎡，正价喊着“3”字头。但卖了3、4个月，“3”字头的定价约等于卖了个寂寞。
看看北滘新城3个在售盘的情况，也是持续价格战。
板块老古董--合景天銮，已接近尾声，前几期陆续交付，前几天还打出清栋特价2.2x万任选，明年收楼。
其优势在于距离地铁口近，确定划分到华师附北滘学校的学区，缺点是户型实用率及交标不是太好。
美的云悦江山也有部分交楼，特价不断，最低北向下探到23xxx起。
它对于本地客还是有吸引力的，毕竟“美的”的招牌还是好使。
绿城杨柳郡是当前北滘新城价格最低，部分楼栋已经收楼，准现楼单位特价贴着2万出头卖。
它价格亲民的原因是其距离地铁口及北滘新城核心配套较远，周边的面貌看起来比较“村”，但距离江边很近。
看完周边一手，再看二手，相对存量大。
其中雅居乐英伦首府是板块内挂牌量最大的盘，挂牌均价1.9-2.5万/㎡。
这盘算得上北滘新城居住区里的C位，周边被其他小区包裹，楼下底商业态较丰富，生活氛围浓厚，和北新商圈保持着舒服的距离。
美的壹号公馆楼龄非常新，体量不大，业主入手价不低，楼龄刚过2年，目前挂牌均价2.3-2.7万/㎡。
类似这样的次新小区还有顺德未来城、美的绿城凤起兰庭、美的领贤公馆、中海悦林熙岸、金地翠园等等。
其中还包含不少限售的低价人才房，接下来这些楼盘陆续交付。加上入住几年的小区，体量相当大。
而且未来还有新项目及土地供应入市，比如保利今年7月拿下的地块，就在中海汇德里斜对面，楼面价只要1.17万/㎡。
对比中海汇德里，楼面价低了7000元最少，简直造孽啊。
保利的速度非常快，定名保利珺悦府。不过中海不用担心保利的降维打击，它直接做了118-235㎡的面积段，还有叠墅。
跟中海汇德里的产品定位差了十万八千里，如果中海把产品和定位向保利珺悦府靠拢，大概率境况会比现在要好些。
03
写在最后：地王上哪儿搬救兵？
地王出山，战马抛锚。
我承认很大原因跟行情低迷相关，但也跟产品短板甚至错配脱不了干系，而且北滘没有大良的行政地位，顺德其它镇街很少有购买力流入。
搞不懂本来就有豪宅基因的中海，为啥要在北滘用最贵的地王做最刚的产品，啥逻辑啊？
难道是因为中海在广佛两地近几年靠小户型赚得盆满钵满，就用后视镜思维做产品？
往后小面积产品想要拉高价，让地王解套已经极难。
刚需产品扎堆的地方，很难炒高价格了，除非继续像去年那样，让外地投资客疯狂涌入北滘新城。
但在房住不炒的大前提下，这已经很难再上演了。
中海汇德里这波岗是站定了，虽然出师不利，但并没有去到最糟糕的地步。
既然产品规划没法改，那不如试试发扬中海出色的商业运营能力，将商业运作起来。后期靠商业，带动住宅销售吧，虽然这个周期会很长。
当然不差钱的中海，如果不想降价卖，也可以硬扛到行情回暖，和板块项目一起抬价造势。
也许明年情况会好转，但如果没有大量外地投资客杀进去，这里依然难有多大起色。
所以，哪里搬救兵呢？
各位老铁，举一反三，希望你们能冷静对待这类项目。
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