前几天和朋友聊起一个楼盘，我一说名字，他就说了一句“哈，这不是‘添乱’吗？”。悄悄地内涵了人家一把。
内涵完了之后，又说了一句话，“不晓得你去实地看过没，我觉得它有点危险。”
巧了，我去实地看过。至于危不危险，劳驾各位看官评一评。
01
2017年9月15日，渝中区一号桥原中医院地块的拍卖当天，一家来自广州的开发商在竞拍现场坐着。它叫合景泰富，一个成立于1995年、2007年在香港联交所上市的房企。
这一次的竞拍结果，将直接决定它能不能成功进入重庆，在自己的全国版图上再拓一城。它没有失望，经过多轮竞拍，以楼面地价10104元/㎡、溢价率26.3%拿下一号桥地块。
10104元/㎡，这是重庆土拍历史上第9块“万元地”，在2017年的成交土地楼面地价排行榜上位列第三。
这块地必须现房销售，而合景泰富通过一号桥打开重庆后也没闲着。在修这块地的同时，还去中央公园做了合景泰富誉峰、去水土和其它开发商一起合作了璟月台、映月台。
从誉峰、璟月台、映月台三个项目的销售情况看，合景泰富的重庆之路走得挺顺畅，没有出现水土不服的情况。
以誉峰为例，网签数据显示从2018年10月拿到首批房源的预售开始，到现在一共拿了20栋楼出来卖。其中，16栋楼全部售罄。剩下4栋没卖完的，是前两个月刚拿的预售。
但是，筹备了三年、预计下个月开盘的合景泰富天銮（即一号桥地块）是不是还能复制誉峰、璟月台、映月台的“顺畅”？
有可能，不会。
截图信息来自房天下
02
天銮的确占了一个好位置。
位于黄花园隧道正上方，地处华一路、捍卫路、胜利路的汇集处。离轨道2号线黄花园站只有500米左右。坐1个站到临江门，出了轻轨走220米左右就可以到解放碑步行街。
这个位置，作为内环中的内环，不管是到朝天门、洪崖洞，还是去观音桥、南坪，都比较方便。当然，也会比较堵车。
我们用脚步丈量完天銮及其周边后，却发现，尽管天銮的地段优势明显，但它的前途也许并不会像它的位置那样“光芒万丈”。
天銮位置图
03
看上渝中区一号桥这个位置的开发商，当然不止合景泰富。
十三年前，2007年12月18日，协信与另外10家开发商共聚国土资源管理局拍卖大厅。经过40轮举牌后，以3960元/㎡的楼面地价拿下了当年一号桥的另外一块地。
3960元/㎡，这个价位放在房子套内均价只有五六千的2007年，是当仁不让的地王。地王也拿出了自己的气势，取名为“协信公馆”，于2010年首次开盘。价格也是妥妥地“豪宅范”，清水房均价18000元/㎡、非清水均价25000元/㎡。
截图信息来自房天下
同为“高价地”的协信公馆与天銮，位置非常近，几乎只有一墙之隔。但是它们还是有很多不同。
规模不同。
协信公馆建筑体量约15.65万方，共4栋、982户。天銮的建筑体量比协信公馆小了两倍不止，只有6.41万方左右，共2栋、237户。
整个天銮只有两栋
环境不同。
正是因为建筑体量不算小，所以协信公馆有更大的社区空间。它的绿化、中庭景观、公共设施到现在都保持了不错的状态。
从协信公馆看天銮
但天銮的建筑体量不到协信公馆的二分之一，只有2栋楼。在社区环境的打造上，受到的空间限制比较大。
从协信公馆看天銮，小区空间比较小，周边有很老的房子
景观不同。
协信公馆因为地势更高一些，无论是低楼层还是高楼层，景观视野都更好。站在协信公馆顶楼处，几乎可以俯视整个渝中半岛和江北嘴，无论是江景还是夜景都很漂亮
天銮的地势要低一些，在一个堡坎下面，周边老房子比较多。高楼层的视野应该不错，但低楼层就不一定了。周边老房子比较多，有些低楼层会正对这些老房子。
天銮旁边的老房子
再加上天銮旁边就是黄花园大桥，靠近主干道，受噪音影响会比较大。另外，如果开车出门，走黄花园大桥，还可能出门就堵车。
黄花园大桥堵车实况，拍摄于下午4点
都在一号桥、都是高价地，位置又只有一墙之隔，但协信公园无论是规模、空间还是环境、景观，都优于天銮。
即便如此，综合素质更好的协信公馆卖到2020年才进入扫尾阶段。从这个层面上来讲，天銮后期命运会如何，会不会经历和协信公馆相似的销售周期和销售情况，是一件很难说的事情。
04
天銮要面对的，不仅仅是来自“前辈”的直接对比。
放眼整个重庆，站在两江四岸核心区、位于渝中区、有江景、有轨道、有商圈，总之，要啥有啥的天銮绝对算稀缺。
但如果只看渝中区，天銮就尴尬了。因为它有的，别人都有。有些单项素质，还比它强得多。
比位置——重庆来福士就在朝天门，而朝天门是重庆的“零公里”地标。它的对面还有一个国浩18T，位置也很好。
天銮、来福士、18T的位置图
从来福士看出去的江景
来福士的空中连廊
国浩18T
比景观——虽说天銮的视野也不差，但是那只针对高楼层，低楼层的视线会受到周边老房子的遮挡。同在黄花园的万科翡翠都会，却是一线滨江、一线江景，视野基本没有遮挡。
万科翡翠都会和天銮的位置图
万科翡翠都会，直看一线江景
比价格，就更难说了。
“天銮”两个字，代表了合景泰富的TOP级产品线，定位豪宅。重庆的天銮，是合景泰富在全国的第四座天銮，大平层、精装修。也就是说，不出意外，它也会走豪宅路线。
就连周边小区的业主对天銮的“不便宜”都有预感，猜测它的开盘价格可能会在建面30000元/㎡左右。
杭州天銮的推广文
豪宅、大平层、精装修，这几个关键词叠加在一起，不管它的单价是不是建面30000元/㎡，天銮都不会便宜。
截图信息来自房天下
假设它的单价是建面3万左右，在现阶段的重庆，基本代表了整个城市的房价天花板。可以在价格上，睥睨重庆绝大多数楼盘。
但是，价格越高、对应的购买人群就越少，有钱人毕竟是少数。而且，这群人一定是非常挑剔的，他们的选择也非常多，重庆90%以上的房子任他们挑选。
要最正宗的位置，可以去看重庆来福士；要两江交汇的无敌景观，可以去看长嘉汇两江峯；要环境安静，可以去看照母山、礼嘉的双拼、独栋别墅……
而天銮的位置、景观、环境都算不上拔尖，能不能打动这批有钱人，现在没有人知道。
05
目前，合景泰富天銮已经封顶，在进行外墙和门窗装饰。楼盘详情页最新动态显示，预计在下个月（10月）开盘。
