前言：
这两天，本是准备为郑州的“或单身，或离异，或丧偶，或丁克二口，或丧子二口，或中长期出差在郑，或求学在郑，极端一点或二奶”的朋友写一篇关于理想住房的文章。编撰中过程中发现涉及郑州小户型产品现状的内容过多，怕偏离主题，故单独成文，作为前传。
先给本文的小户型做个定义：建筑面积在50㎡以下的一室户型。
自2000年起，纯粹的小户型正式在郑州面世，最早的2个小户型产品是“时尚party”和“青年居易”可以算是绝代双骄。自此之后，出现短暂断档，直到过了三四年后，郑州才出现小户型产品高潮期，此后便绵延不断。
这15年下来，回头看看，竟然还是最先的这2个小区是最好的产品，尽管这里面有早期多层的因素，但更多的是，消费阶段的诉求带来的经济化、性价比化和模式化。
今天就说一说郑州小户型产品十宗罪
1私密性极差：
如上图，郑州的小户型产品基本上都是这种布局，如果开着门，走廊上对房间内一览无余，特别是图中红框内的户型，简直就是一“私人生活展览馆”。
如果换为下图，（下图为嘉辰丽景苑38㎡的小户型）私密性问题就会好很多，但是因为利润和户数的要求，这样的设计的普通大众化的小户型设计中出现的比例还是很低的，偶尔也会在点式楼的边边角角中出现，但在边边角角私密性是解决了，但户型就变得很烂了。
如下图蓝堡湾世豪小公馆的角落户型：
为什么我最先说小户型的私密性？
小户型，居住者多是单身或者2口之家，二口之家不必说了，亲亲密密，家庭“活动”较多；单身的男女恋爱期间，来来往往更是如此；对于那种极端的2奶者门来说，更是要求甚严。所以说，小户型对私密性的要求是大大高于家庭式居所，尽管我们不会天天开着门。但小户型作为一种特殊的产品，多为点式和长廊型产品，基本不设计私密性，这是小户型最大的问题。
小户型最重要的特征却最被忽视。
这不仅是郑州小户型产品的问题，全国基本都是这样。小户型作为低端产品的定位不改变，这种现状就不可能改变。
2“客卧一体”一条线设计：
郑州的小户型基本上是不分客厅和卧室的。如下图，明天花园3期非常男女42㎡的户型：
精细化生活的人会说这种设计是设计师粗糙应付，设计师认为这符合中低收入劳动者要求“宽敞明亮”的需求。现实一点的，我更愿意相信后者，没办法，他们确实仍处于基本生存需求的阶段，离品质追求阶段尚远。
不过，同样是40-50㎡的阶段的高层，天明置业的森林国际公寓和青年居易的户型便试图去客卧分离。
先看森林国际公寓，如下图:
上图为天明森林国际公寓的42㎡户型。仔细一看，其实和非常男女的42㎡户型是一样的，中间那道墙很显然不是承重墙。
严格意义上说，这二种户型无所谓好坏，只是改变了人们的生活，森林国际公寓的那一堵墙更多的说是对生活理念的一道墙，但它让客厅变成了暗客，装个24小时常亮的LED吧。
而青年居易42平米的户型，是这样的：
看起来有了点层次感，可抽丝剥茧，和上面2个还是一样的，只是它将厨房变为开放式厨房解放了客厅而已。
是不是50㎡一下的小户型只能做“一条线设计”呢。
答案是，如果是中低端产品，真的只能，为什么只能，我会在“单身贵族的理想人居”中解释。
3结构极其单一：
基本是“老三样”卧室（附带个沙发算客卧合一）、卫生间和厨房，好一点的加个阳台或者飘窗。
这个都不用图片说明了。郑州99%的户型都是这样，不对，应该百分之百吧。
既然这样，我为什么还要说这个问题呢？
因为这种局面未来一定会改变，至少高端小户会改变。比如卫生间，万科已经是三式分离了，而日本呢，早已经是四式分离了。而我的理想人居希望是六式分离。
4使用功能单调：
这个和上面的结构单一相互的，结构单一的结果是小户型只能是做饭，睡觉，洗澡洗脸如厕。也许你会问，你还想干嘛？这就好比，我问你公共卫生间除了上厕所洗手还想干嘛，但郑州华润万象城不是有了母乳房了吗？
我想说的是，比如书房，桑拿房，也许你会问，50㎡你还想这么多。敢想才有吗，为什么去试试呢？
5布局极其单调：
郑州的小户型产品逃脱不了这2种样子，当然除了那些边边角角的户型。
最常规的就是第一种，偶尔见第二种。
6环境极为噪杂：
小户型社区多位于城市较乱区域。比如：时尚paryt、清华soho、好莱坞、红星蚂蚁等等，一般多位于车流量较大，人流量较大的区域。相应的，周边的环境噪杂无比。
如上图夹在火车道和高架桥之间的时尚party和大石桥旁边的清华soho。
如上图，在地板砖和家具堆里的红星蚂蚁soho。
是不是可以这么理解，这种地方，只能做中低端的小户型了，大户型没人买。其实真的就是这样，至少很多都是这样吧。
7容积率极其高：
什么情况下的住宅用地多被盖为小户型呢？极小地块，一般都是十几亩地，甚至几亩地。巴掌大的一块地盖上一二栋楼赚钱走人就造就了小户型产品奇高的容积率。比如：好莱坞、红星蚂蚁、上都国际、摩尔国际、翡丽公馆等等，这些小区的真实容积率都在10以上。
摩尔国际和翡丽公馆
8土地“变性”牺牲品：
当然是真实变性没成功，只能功能“变性”了。很多小户型都是商业性质，为什么呢，因为土地的性质本来就是让做写字楼或者酒店的，但市场不好消化，只能做成公寓楼了，地还是商业的，但却承担这居住性质。
比如，在郑州寸土寸金的曼哈顿地区，希尔顿酒店和曼哈顿大厦之间的那栋高端公寓楼。现在看来，升龙是不是应该有点后悔了，估计盖写字楼比公寓更实惠点。
畸形楼市的发展出现了：“商业用地盖公寓当住宅”和“住宅小区被商业（金成时代广场）”。没有天然气的公寓基本都是商业性质改建。
9无配套:
一般小户型产品都是孤立于路边，一二栋独楼的后果就是没有基本没有什么配套，对于他们来说，城市的配套就是他们的配套。即使在一个社区里有这类产品，也是被社区隔离出去的，比如昌建誉峰那栋楼、蓝堡湾的那2栋楼等等，想进社区也可以，从楼里出去到大街上，再从小区大门进去……赤裸裸的歧视已经是市场默认化了。
10血汗榨干化:
如果小户型存在于一个社区内，则多是最后一期。开发商开发的常规思路是，先盖别墅，再盖洋房，再盖小高层，最后高层，最最后是公寓。容积率越盖越高，利润一般是越来越大。一般来说，产品容积率越低利润是越高的，但开发商前期开盘都会让利很大，后期是不可能让利的，能多赚1分是1分，同时呢，品质越往后也是越难保证。这也就导致后期的小户型产品品质最差，性价比最低。
11一层多户：
小户型产品基本都是一层10+或者20+的户数，这是很致命的。想象一下，一层按15户算，30层，一栋楼上住400-500户。
思达数码公寓，这是小户型史上的一个灾难，3梯24户，给它按30层计算，一栋楼720户。如下：
你觉得这很恐怖了吗？当然不是。我们把这张图最下面的小图放大。
3梯24户，只是规模最小的一栋。尽管自己没进过这栋楼的内部，但从图中看，最左边的那栋楼应该是6梯48户，即使中间链接处少几乎，也应该在42户以上。42*30=1200户。一千多户住一栋……如果合村并城，一个乡盖一栋楼应该差不多了。
这还不是是最恐怖的。
看下图：
还有2层底商。土地价值利用到极致。不知道在这里面居住感觉怎么样？当然，尽管叫正弘数码公寓，这是思达开发的。正弘置业还好。正弘蓝堡湾的世豪小公馆2栋，1栋4梯11户，1栋6梯20几户，户型和结构设计得还可以！
如果把数码公寓叫成最“极致”的小户型产品，那一定有人不服气，那一定是国贸中心，数码公寓并不孤单。
国贸中心的立体迷宫，有兴趣的可以去看看。
12被商业化：
小户型产品是最容易被商业化的，要么被小公司当办公场所，要么给开成家庭旅馆，想清静一下，太难了。蓝堡湾的世豪小公馆、清华soho，好莱坞国际公寓，红星蚂蚁等等。
13被美女化：
每一个郑州的小户型社区里都有服务于郑州男士的一群美女们。我们并不歧视这些美女们，不为生活所迫，没人乐意走这条路，但把生意做到别人家门口就有点不太合适了。
今天就说这么多吧。
我们想说的是，小户型怎么了？
我们知道，在咨询公司做定位报告的时候，通常会说到这个模型。如下图：
这是说我们目前的消费阶段。
如今的小户型只所以会出现经济化、性价比化、模式化的最根本原因在于开发商在做产品定位时已经将小户型的客户定位为第一阶段：生活必须型消费阶段，事实也是如此。
最简单的房子，最便宜的价格，也是保证开发商最安全的途径。就这么简单。
我们总会这么分析：90㎡，你卖6000，我卖6500，100㎡总价只多了5万，首付只多1万多，但是我比你配套好、地段好、各种好。可惜在客户眼里没有ABCDEFG,只有那1万多。
对于刚需客户就是这样。
对于刚需小户型来说，更是这样。
这就是郑州小户型的宿命。
（完）
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