1、问：报哥好，我家深户，现2套住宅1个小公寓。目前住麒麟花园，楼梯房100平，配南山实验学位，学位已用过，市场价值1000多满5年30万贷款。第二套星河银湖谷，目前放租市场价值630余下贷款300，卖掉到手330。一套很小的公寓10以租养供不操心。目前夫妻俩上班总年100左右，持有现金约200。但职业进入瓶颈，收入难提高。想以一套学位房+1套自住来配置住宅；目前麒麟花园住着不爽，麒麟中学学位走下坡路，远不如四大名校；星河银湖谷升值慢居住环境也一般。所以目前这两套都不满意。请教：如果以一套住（环境好一点3房）一套投资小学位房，不增加太多贷款，老师看看能否给个腾挪周转建议，有哪些合适的区域和楼盘推荐，谢谢
答：你好，感谢付费咨询！
麒麟花园的风险在于社区的老化和生源质量的降低，去年的中考排位，麒麟中学下降的很厉害，来自南外大冲，科华，中科院先进实验这些后起之秀的冲击才是最危险的。学位既然已经用过了，可以考虑出手置换，老旧的麒麟花园必然维持不住高价，所以麒麟去年涨幅并不夸张。星河银湖谷其实算是横盘状态，因为起价高，学位一般，后市也堪忧，也可以出手。深圳多中心格局已确定，以下几个片区房价一清二楚，跑赢大市没问题。
可以考虑的参考选筹：
【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等
【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园
【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）
【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府
【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）
【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）
【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）
【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇
收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。
2、问：报哥您好，我在外地有套房子在供，房本是2人名字，我自己是贷款人。如果把贷款还清，改成我自己名字，再办JLH，用媳妇名字在深圳买一手房，能否算首贷按3成首付？另外老师说的5+2，也是只适用于二手房对吧？
答：您好，具体要结合您的征信情况，如果征信上不体现外地房贷记录，深圳可以首付3成。如果征信上体现外地房贷，再买深圳就算二套。
3、问：你好！我们家庭目前年收入240w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪些楼盘比较推介呢？
答：学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换，运气好的话遇到急卖的笋盘可剩下一套刚需房的总价了。。
4、问：报哥好，上次有问过保税区，最近和福外南中介聊了一阵子，没什么新放盘，业主心态很高，丽港湾77平三房都到了660，朗庭豪园不方正有点不太喜欢，我手上380万，是做五改3，还是五成直接入手这种660左右的，600万几乎只能看朗庭豪园的三房了，是现在看中了直接下手，还是等疫情结束再买？那边还有什么楼盘性价比高的推荐下，谢谢！
答：你好，感谢付费咨询。600以下属于刚需红海市场，非常难出笋盘。月供还不错的情况下，建议5改3，多淘淘笋盘。
总价800-1000除了保税区，宝中和南山更适合你
【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等
【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园
【科技园】科苑学里（文华）、阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）
【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
5、问：报哥，现在创业一村还能入手吗？
答：如果你考虑宝中学位，预算又不足，这里勉强可以考虑，否则一般不推荐博旧改。
6、问：你好，香蜜湖板块比较大，请问投资和传承还有哪些小区有购买价值，90-150平米以内
