之前，我们同事写过鼓楼凤凰西街的老小区。据了解，由于芳凤学区的缘故，周边老小区的行情也跟着“水涨船高”。但是我最近通过我爱我家的经纪人了解到，凤凰西街不单单仅是有学区的老破小，它还有在主城区来说很稀缺的高端改善盘——中海凤凰熙岸。
据说，这个小区在当年新房开盘时，累计销售金额高达150亿元，创下南京历史最高销售记录，一度被誉为“神盘”。如今，辉煌已过，小区二手房还能续写“神话传奇”吗？
小区二手房价格一涨再涨，如今再续新房“神话”？
中海凤凰熙岸开盘时，相当火爆，每次加推都会售罄。项目最后一次加推住宅在2014年2月，开盘价格33500元/㎡。
而小区价格的变动，大概分为三个阶段，2013年交付之后到2015年左右，基本就是正常的小范围增长，价格在30000+元/㎡左右。
2016年—2017年，随着南京全市范围内的一波增长，实现了一定的跨越，当时小区的价格达到了50000+元/㎡左右。
2017年至今，芳草园凤凰校区正式开学且名气迅速飙升，小区价格也随着水涨船高，目前小区的挂牌价已经在6.6-8万/㎡。
我在365二手房网查了一下，小区目前最小的户型，总价至少也要650万。
实探主城高端改善，绿化好，楼间距大但仍有瑕疵
整个中海凤凰熙岸分为住宅和公寓，其中一、二、三期是住宅，虽然靠在一起，但各自有独立的园区。四期玺荟则是酒店式公寓，但地理位置上和三期在一起，共享一个园区。由于经纪人说，目前三期的房龄最新，环境最好，所以我这次去的是三期园区。
小区物业是中海自持物业，每个出入口都设立一个岗亭，物业人员在门口值岗，管理上还是比较严格的。即便是经纪人带看小区，也需要统一登记，然后从指定的大门位置进入。
据了解，三期小区是在2015年交付，距今只有5年，在主城区来说，可以算妥妥的次新房。但是我实探一圈的感受是，小区环境上有亮点也有瑕疵。
一、绿化非常好，路面干净整洁，环境宜人
二、单元门实施门中门，安全系数高。
每栋单元楼有两道门，第二道门需要业主输入密码才能进去。
三、楼栋外立面高端大气、崭新如初，楼间距大
据说楼栋的外立面采用的是防水环保材料，能够保证墙体多年不褪色，不显旧。此外三期的楼间距是最大的。整个园区一共有8栋楼，除了两栋30层，一栋25层之外，其余层高都在17-18层，但楼间距却超50米。
虽然小区整体环境看上去不错，但是还是有一些瑕疵存在：
一、景观水池里的水过于浑浊，需要清理
小区里面有一处景观池，但是水质却过于浑浊，明显可以看到水面上漂浮着不干净的杂物。
二、小区部分设施有破损、掉漆
小区有一些露天的休息椅、木质的栈道，可能长期经受风吹日晒，如今外表出现斑驳、脱色的情况。按理这种情况处理起来也不难，物业及时修补上个色就可以。
小区一、二、三期价格差异大，中介说出真实原因
实探结束后，我找到了我爱我家中海凤凰熙岸店的经纪人汪志燕，向她了解小区一些更具体的情况。
据她介绍，目前整个小区属三期的价格最高，但客户往往就是偏向买三期的房子。主要原因是：
一、三期房龄新、楼间距大，与一、二期有明显差别。
前面也提到过三期小区是2015年交付的，一期则是2010年，二期是2013年，前者房龄上占据着优势。但有明显差别的还是在于楼间距，三期的楼间距基本大于50米，可能除了1-3楼，大部分楼层的采光是没有影响的。但是一、二期均是30层的层高，但是楼间距却不够大，所以受到采光不足的影响会更大一些。
二、三期以大户型为主，其中以3+1户型最佳，采光和视野都好
据汪志燕介绍，三期在户型也更符合改善客的需求，小区多数户型是140-230平的三室或四室，最小的两室户型也有100平左右。其中3+1户型采用三开间朝南+并且带有一个小房间。
（小区四室户型图）
不过目前三期成交的房源属并不多，我查询了小区近期的成交记录，发现截止到现在，今年暂时有一套三期的成交记录。
对此，中介回应：三期目前在售的房源数比较少，而且由于房主大多不急卖，价格有点虚高，目前二手房价格基本都在8万+/平，但是大多数都是低楼层。所以即便是有经济实力的客户他暂时也买不到小区心仪的楼层，成交自然就很少。
随后，我在365二手房网查询，小区三期目前的挂牌均价为80563元/平，而且在售的房源基本都在千万以上，这个总价也可以算是主城豪宅了。
小区一期的挂牌价是66999元/平，二期的挂牌价是70432元/平，其中一期价格偏低的原因除了因为房龄相对偏老以外，一期房源均是毛坯交付，目前二手房中仍有一些少量毛坯房在售，其次是小区有部分房子靠近高架，有些客户会介意。但它也有自己的优势，距离环宇城商业体是最近的。
最后，我向经纪人汪志燕提出了自己的疑问：对于手握八九百万甚至更多资金的改善客来说，他们手里的预算完全可以选择去河西置业，那边次新房的选择更多，而且论配套也不输于于中海凤凰熙岸，为什么最终还是会考虑这里呢？
对此，她表示，在她接触的客户中，有不少人之前一直都在主城区居住，已经习惯了主城区的居住氛围，出于工作和家庭的考虑，相比于河西稍远的地理位置，他们还是更倾向选择置换主城的次新房，那么凤凰熙岸无疑是选择之一。尽管也会在意房产的升值问题，但大部分人客户还是优先考虑自住需求。更何况，中海凤凰熙岸，论地段，距离新街口只有3公里，周边医院、商业配套齐全；论学区，有芳凤这样的潜力名校在，在房产保值和增值上，其实也没有太大问题。
实际上，这个小区的需求量一直挺多，可惜现在挂出的好房源不多。
