我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔你好，我家里是做生意的，年底可能需要大笔资金流转，打算卖掉一套房缓解压力，有没有什么方法能快点卖掉？
回答：如何快速卖掉二手房，毋庸置疑，最好的方法是降价。
然而，以侵蚀利润来换取流动性，显然，这并不是房东最想要的结果。
建议要先了解一下二手房的成交法则。
绝大多数二手房都是通过中介公司来完成，所以中介这个环节很重要。
中介卖房，同小区批次房源无论是卖掉哪套二手房，总价相差不大，最终拿到的中介费佣金是差不多的。
中介为了促进成交，一般会给客户推荐一个小区里，价格最低的那套（因为更容易成交）。
如果你不是价格最低的那套，曝光度就会降低，房子就不容易卖出。
这个时候你要做的是，去周边所有二手房门店，叫出店长和店员，告诉他们，卖掉我的房子，有额外佣金。
中介有了额外的佣金动力，自然会大力帮你推荐房源，曝光度增加，房子卖的更快。
房子总价降2万，一般对于买房者来说没什么概念和特别有货，但对于中介来说，诱惑力就大很多。
在提高佣金，增加中介带看积极性的同时，也要提高中介带看的便利程度。
如果有客户要看房，房屋内一定要处于空置状态，不要有租客，不要贪图那点租金收益。
里面有居住者，买房者体验感差，看房也不方便。
总之，所做的一切本着这几点：
增加曝光度（增加中介带看积极性）；
增加看房便利性；
加深客户印象；
提问：星叔，你好!本人坐标苏州，我个人名下现自住园区娄葑一套房，市值300万，贷款60万。老婆名下无锡新吴区朗诗一套小三房，市值155万，贷款55万。家里现金50万。现在想将无锡房子卖了，加上自己资金和朋友借款预备200万，置换苏州尹山湖的绿城象屿观澜逸品花园小四房，市值400万，作为改善加投资用，需要与老婆办理LH，用她的名义首付50%购买。咨询这种操作是否合理，以及尹山湖这个小区是否值得投资？或者苏州哪个板块适合投资？
回答：你的操作和思路没有太大问题，尹山湖这个板块也是我长期看好的。
尹山湖是抱着园区大腿成长起来的一个板块，刚开始也是属于除了房子啥也没有的类型现在慢慢的配套也起来了，逐渐成熟。
随之而来的就是价格的大幅上扬。目前2手房的成交均价在2万6-万8之间，部分楼盘成交价甚至可以过3万。
但是，这个板块的发展却还没有明显见顶，除了已经拍出的地块后期上市之外，尹山湖东南侧、中海项目的南边，还有几块地后期会推出来，容积率都较之前周边地块有大幅降低，意图很明显了，就是要打造真正的改善型住宅了。尹山湖板块的价值还在不断的被挖掘之中。
可以买绿城象屿这个项目，2.8w的话兼顾了商业和交通，周边环境和户型也不错，适合刚改群体。
苏州各板块分析及楼盘推荐，详见内部分享！
提问：星叔你好，我是上海人，听说南京东部要崛起，用亲戚户口落户了，找人代持。搜了下，麒麟汤山青龙山发展势头很好，不弱于江北，我要不要去买个房？投资如何？
回答：城东还不错。
大东区的概念，涵盖了四个区，含栖霞、江宁，少量的玄武、秦淮。
跨越不同的板块、区域，这次的整体概念，有利于解决多区痛点，比如涉及到多区联结处，交通梗塞点多；
有利于各板块充分发挥自身优势。
概念的提出，崛起，总归有了统一的整体的定位与功能划分，是好事。
但指望短时间崛起，超越河西、江北，这不太现实。
因为这里面有不同功能的层级定位。
短时间，城东的概念也没体现出“顶级配置”，这点要有数。
目前而言，汤山的整体规划定位，文旅和高端宜居养老等，定位准。
以后这里的房子打造得好，坚持做高质的话，也是南京人改善和改善的性质；
总体上，“城东崛起”，比过去要好，整体提速；
但一次性提高到省市级的高度，难度较大。
房价方面，区域新房基本低于3万的，有的在2.5万左右，在全市还是一个“洼地”级的位置，相对较低的房价，也有空间。
如果教育资源布局较好的话，多一些9年一贯制的优质学校，那么房价突破三万，问题也不大。
但这需要导入资源，以及南京人对区域板块意识提升的过程。
从规划到民众认同并且积极买入且自住，需要时间。
“大城东”部分的新房也就2.5万左右，这样的较安全价格，比买一些环沪楼盘要好，环沪有的楼盘也要两三万了，有点小贵。
降低暴涨期许，以保值来看，大城东没问题。
提问：为什么北上广的老破小可以买，二三线的老破小不建议买？
回答：二三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，政府有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，「老市中心」有可能长时间衰落。
这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。
而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的沉默成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流派。
提问：您好，坐标上海青浦区淀山湖大道大发融悦小区，18年3.6万入手四房137平，现在价格4万左右，万达茂旁边及17号线走路三分钟。孩子刚上初中，在旁边的平和双语学校，走路上学三分钟。未来这个区域发展如何？
另外太仓16年入手联排别墅一套，290万（现在毛胚420万），已精装全配出租，租金一万多一点，犹豫是否卖掉转青浦。
太仓近期房价上涨趋势明显，高铁刚通，环沪未来似乎不错，也考虑长期出租，未来也可自住，将大发融悦小区的出租。
另外都江堰万达城联排别墅一套，毛坯，爱人老家，未来也可回都江堰住，将上海，太仓出租。但我和孩子户口上海，新上海人，将来孩子大概率上海生活工作，我们在上海生活概率大一些，纠结都江堰万达城联排是否卖掉还是出租，万达城年底开业，产证刚下来，是否等二年再出售，转上海投资小住宅等。
有些杂乱，求星叔帮忙捋捋思路，多谢了！
回答：第一、先说说别墅
如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。
买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。
别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。
而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。
少量有投资价值的别墅，本身混杂在这样一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。
别墅产品，对于有投资期待的新手相当于一种灾难，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均100的自助餐。
所以，对于别墅，我建议更多需求点放在改善自住，而不要太侧重于投资。
第二、我建议你其他城市不要考虑，更应该一心一意把重仓放在上海，继续加仓，无论自住还是投资，都是最优选。
太仓和都江堰城市能级都太低，别墅建议全部出手。说白了都只是三线城市，没有太大的发展潜力，趁太仓这波热点，赶紧套先离场，环沪更像纸上富贵，未来的春天一定是一线和强二线。
青浦这边，选择面很多的，区位潜力还是长期看好。具体楼盘推荐详见内部分享！
提问：星叔上午好，请问工薪阶层收入有限，公积金住房补贴都很少，怎么实现买房升阶呢？
回答：工薪阶层想要提升阶层，就要忘记自己是所谓的「工薪阶层」。
工薪阶层，中产阶级，是形容这辈子就这样的人。
你只是一个人，只要是人，就能融资，就能压榨自己前进。
信用卡和信用贷研究了吗？一个普通人人100万卡50万贷总没有问题吧。
亲朋好友所有人都开过口借过钱了吗？
当前资产可以优化变现吗？未来购房如何才能收益最大化？
谋定而后动。
至于住房补贴公积金几百几千的事情，都是捡芝麻丢西瓜，应该主动忽略。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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