FANGDONG｜房东俱乐会
撰文：慕容晏美编：小樱校对：塔夫
2020年的最后一天，郑州房企的最大一条新闻，与房子没什么关系。
中超河南建业队宣布将遵循足协规定，拟更名为“洛阳龙门队”。这条消息，毁了无数球迷的跨年夜，也立马雄霸各大热搜榜。
“十年一觉扬州梦”，都让古人难以消受，更何况一场26年的大梦？河南建业这一路，伴着胡葆森从壮年步入老年，要说感情，老胡估计马上会老泪纵横。
然而，形势比人强，是黄粱一梦还是南柯一梦，并不重要。重要的是，是梦总有醒来的那一天。
对于洛阳来说，这无疑是一个崛起的信号。一亿多人口的河南，只有洛阳敢自称副中心。六朝古都的风华，老三线的底蕴，仅次于郑州的虹吸力，如果说洛阳一直对友邻城市虎视眈眈，那她还真有这个底气。
4年来，洛阳的房地产市场一直比郑州好。洛水两岸，邙山脚下，各大房企励兵秣马——建业是带头大哥。从这个角度审视2020年最后一天的大新闻，格局便豁然开朗。
不过在目之所及的岁月里，洛阳即使竭尽全力，比较靠谱的定位，还是作为郑州的僚机存在。以房地产而论，郑东新区尤其是北龙湖，洛阳在20年内都难以比肩。
言归正传，本文不是为了扯球而来，我今天要讲的是北龙湖2020年的故事。寻常看客窥到的，是豪宅，是富豪，是财富，是美人。事中人能体味到的，大抵是人心。
豪宅有地基，而人心无根。在这无凭的尘世上，北龙湖凭什么让我们念念不忘？
1
一次别离
2020年1月7日（以下省去年份），郑州下雪了。北龙湖银装素裹，分外妖娆。各售楼部都在张罗着为项目拍靓照。
瑞雪兆丰年。无论是豪宅购房客，还是美女置业顾问，都在幻想在新年里多收个三五斗。2019年度各房企的销售数据，让他们也跟着踌躇满志起来。
开年的十来天，我大部分时间窝在办公室里，仔细盘点分析各种数据，越来越确信：郑州房地产市场正如中国股市，资源和购买力都将一直向龙头汇聚，马太效应将抵消任何其他规则，而北龙湖则是受益最丰厚的区域。
就在这时，第一个意外发生了。
1月12日下午5时右，手机接到一个来自信阳的电话：老李突发脑溢血，没抢救过来。
“他才60岁呀，怎么回事？”挂完电话，我彻夜未眠。
我翻来覆去，回忆我跟老李22年的交往。老李是我在做家电行业时认识的，他曾是信阳亚兴集团的副总裁，后来创业做了格力空调的信阳总代。2015年左右，格力调整渠道政策，他成为区域公司的股东并兼任总经理。近两年，财务自由的他将管理权交给年轻人。
平日里，老李负责一些应酬，算不上辛苦。生活上，他从不喝酒，烟也是偶尔抽两支，喜欢散步、喝毛尖，认识他的人都尊称他为“校长”……
1月13日早7时，我匆忙踏上前往信阳的高铁去送老李最后一程。在老李家里，我见到了李嫂和他们的独子李斌，一家人早已经泣不成声。
2003年，李斌大学毕业，老李特意将他送到郑州，跟着我入行。我带他一年多后，他回到信阳接了父亲的非家电生意，做得很优秀。
这个小伙子从小没吃过什么苦，却受过极其好的教育。2019年12月初，老李有一次联系我，说正在考虑为儿子在北龙湖选一套房。
老李并不喜欢郑州，他感觉哪里都没有老家信阳好。郑州雾霾大，水难喝，环境也噪闹。这么多年来郑州出差，除非万不得已，他从不在郑州过夜。
即使北龙湖，他也感觉比不上南湾水库。但是多方考量，他还是计划在北龙湖买一套房子。老家的美景有青山绿水，郑州的金山银山，便是最大的美景。
遗憾的是，房子还没定好，老李就这么走了。
谁都无法预料明天。老李头七刚过，新冠疫情就爆发了。因为有大量的人口从武汉返乡，信阳成为河南省疫情形势最严峻的地区。老李的追悼会没有开成，家人只能简单处理了他的后事。
你不得不相信有些事情很离奇。1月12日下午，得到老李噩耗前的两小时，我正打算介绍北京一位朋友去信阳找老李玩。我还下意识翻看我以前在信阳拍的照片，每一次都有老李在身边。
信阳南湾湖风景区
难道这是老李在弥留之际向我传递着什么？
我的2020年，从瑞雪中开启希望，又在失去挚友的悲痛中发起反思。我预感到，这一年，注定不太平凡。
2
疫情下的豪宅
1月21日，河南确诊首例新冠病毒感染。
紧接着，人数不断攀升：
1月22号5例，1月23号23例，1月24号32例，1月25日83例……
1月25日24时，河南省卫健委收到11市（县）累计报告新冠病毒感染确诊病例数据显示，83例确诊病例中，紧邻湖北的信阳独占22例，成为省内确诊病例最多的区域。
而省会郑州当日的累积病例则有20例。
1月27日，郑州所有售楼部关闭。在之后长达近一年的抗疫期间，郑州唯一没有确诊病例的区域，只有北龙湖。
是因为没人住，才零感染的吗？其实不然。
2月初，房东俱乐会实地调研北龙湖楼盘，已入住的户数并不少，统计情况大致如下：
龙之梦西苑500户；龙之梦东苑1600户；茉莉公馆90户；正商善水上境290户；恒大悦龙台120户；鲁能公馆160户；建业海马九如府60户；正弘瓴10户；国投九栋50户；金领九如意10户；龙湖上第20户；龙兴嘉苑7000户——总计9910户，按户均最少3人计算，北龙湖当时已入住超过3万人。
零感染的原因，还要归功于区域对于疫情管控的强悍能力。
一方面，北龙湖办事处防控比市内其他区早三天布局，北龙湖封闭小区从大年三十开始，其他区域不少小区正月初三才开始。
除了动手早，工作也做得足。龙湖办事处派出防护严格的志愿者到小区义务服务；正弘瓴、九如府等小区门口设立入住隔离榜，便于业主们即时掌握小区隔离人员情况。
龙湖办事处派出防护严格的志愿者
榜单上红色标记为居家隔离14天，黄色为居家隔离7天，绿色为解除隔离，信息公示一目了然，极大增加了业主安全感，提高业主入住率。
入住隔离榜
一方面是强力管控，另一方面各楼盘物业人员也加班加点，提供高于其他区域物业的服务。
比如正弘瓴40余名物业人员，服务小区4户业主，做到业主足不出户，想买什么，微信群里说一声，物业人员就马上出去采买。
相比之下，即便是郑东新区老豪宅聚集的东风路沿线，从社区人员管控还是物业服务水平，都无法跟北龙湖相比。
就我而言，疫情期间还因为邻居的自私和愚昧，遭受一场无妄之灾，饱受恐惧和焦虑。（详见慕容晏：我被隔离，在郑东新区某老豪宅）
事实再次证明：北龙湖属于郑州，却又高过郑州。
3
中原科技城的野望
售楼部被关，网签被暂停，甚至三五人的聚会都被禁止，北龙湖各售楼部都只能让员工在家办公，他们的最主要业务，就是拓客。为此，还得找供应商高价采买不少小程序。
如何足不出户，就能将公司品牌、项目特性与销售人员个人的关系链变现，这是一次最直观的考验。
恒大和许老板显然觉得这样还不够，乱世就得用重典。2月17日，恒大突然宣布全国在售楼盘“七五折”甩卖。几乎是刚睁开眼，新闻、软文、广告、小程序、恒大置业顾问的问候塞满了手机屏幕。
对北龙湖所有项目而言，这不是一个好消息。尽管恒大在河南的在售项目远远冲击不到北龙湖，但疫情黑云压顶，恒大率先梭哈，你无法对未来太过乐观。
2月18日，北龙湖北岸12号地因疫情停拍。同时，我从多家北龙湖售楼部内部得到消息：领导们正研究要不要马上降价，降多少合适。
2月26日，我在一场小饭局中获知权威消息：北龙湖北岸即将修规，确定建设中原科技城，原住宅用地指标取消。
2月28日，房东俱乐会推送我的文章《抗疫催化“城市战争”，郑州或成最大赢家，北龙湖北岸吹响号角！》，预言北龙湖北岸修规，对郑州经济和南岸豪宅项目，将是一个天大的利好。
3月5日，北龙湖全球人才创新创业园·中原科技城概念城市设计启动会在郑东新区举行。“北龙湖修规”经官方媒体报道后，中原科技城已呼之欲出。
中原科技城鸟瞰效果图
郑州决策层做出这个决定，其实并不容易。
北龙湖北岸16.4平方公里重新规划后，近40块住宅用地变为产业用地，这意味着政府将直接舍弃1700亿元的土地收入。
有舍才有得，只是舍掉的东西过于金贵。
但反过来看，想吸引高新技术产业，彻底改变郑州的产业格局，郑州必须拿出足够的诚意，奉上最好的一块地。所以，中原科技城一定要建，要打造成全球人才聚集高地、科技人才创业高地、创新人才培育高地、高端人才服务高地、上市企业研发中心以及侨胞回归高地……
郑州要建“机遇之城”、“创新之城”、“宜居之城”、“幸福之城”，一些阵痛必须经历，一些短期利益必须舍弃。减少对房地产的依赖，将是破局的第一个大手笔。
中原科技城的影响颇为深远，对郑州各大房企也震动不小，纷纷在内部研讨新的风向，调整计划。
又过了几个月，中原科技规划方案敲定，郑州市委领导带领各部门主管去杭州参观学习，各部门返郑后又各自组织人员学习。
正商、中海等房企则紧随其后。
在杭州科技城，正商的高管赵春华看到，都晚上9点半了，产业园里还是灯火通明，“每一盏灯光，都会创造多少GDP呀！”她感慨道。
从事房地产20余年，赵春华深知，一座城市没有高新产业做支撑，高房价和优质房产就无从谈起。就像，你无法在流沙上建起一座豪宅。
4
老项目，新机会
中原科技城实锤之后，北龙湖南岸豪宅市场稳住阵脚，躁动起来。
尚余的2300套左右纯洋房一时成为绝版，遭到中原各路土豪哄抢。疫情期间，举国封城，一些豪客人甚至快递银行卡来抢房。
3月10日上午，正弘臻和正弘瓴的营销负责人周涛，接到了客户李先生顺丰快递发来的银行卡。
“卡上有800万，先刷卡定正弘瓴一套一楼带院的房子，余款等几天再去付清……”
李先生年前来看过好几次，每次都没有明确表态。疫情期间，他家隔壁小区因一个感染者瞒报行程，害得整个小区被隔离多日，让他发誓一定要远离这个街区。
“人生就这短短不到百年，住得好才是一切好的基本。”李先生深有感触。
中原科技城的消息，帮他最后拿定了主意。
从3月5日至3月13日，正弘臻和正弘瓴共售出6套房源。其中正弘瓴一套首层，一套平层；正弘臻售出4套，2套170平和4套220平。
3月，疫情未消，却是北龙湖豪宅们的丰收季。根据房东俱乐会统计，这个月：
融创中原壹号院售5套，销售额过2亿；
永威上和院、上和琚共售7套；
中建柒號院售6套；
正弘臻和正弘瓴售10套；
建业君邻大院27号地竹苑已全部售出，24号地梅苑3月份共售11套；
雅居乐御宾府共售6套；
北龙湖金茂府售4套；
保利珑熙售4套；
美林上苑售6套；
碧桂园豫府售双拼1套，叠墅4套；
金融岛售35套（含商铺）……
在3月22日，正商风华上境开盘推出84套房源，当天去化80套，加上这80套，北龙湖月销量直奔200套以上，一举打破北龙湖历年来的月销量纪录。
疫情之前，大家设想的“小阳春”，推迟到3月份启动，回过头看，算得上一场天时地利人和的互相成就。
5
是分化，不是背叛
作为城市内湖，北龙湖一直波澜不惊。湖畔的豪宅和豪客们，则每一天都要安抚心中的惊涛骇浪。
回看2020年的北龙湖豪宅市场，爆发与价值坚挺并非持续了全年：
4月，正商丰华上境毛坯集中开盘，单价3.2万；
6月，金茂如意府低价3.4万开盘；
9月，美林上苑精装改毛坯单价降至3.4万左右；
9月下旬，碧源荣府推出20套精装改毛坯房源，全款单价2.8万；
10月永威上和琚215房源精装改毛坯，单价调整至3.7万；
10月，正弘臻调价30套房源，单价4.1万；
10月，融创中原壹号院清盘，尾盘房源调价至4.5万起；
12月，保利珑熙推出1.2%区域全民政策，并申请特价优惠10%……
其中，碧源荣府的2.8万元掀起的风波，可谓北龙湖2020年度大新闻之一。能引领话题的，往往是坏消息。碧源这次放大招，着实给友商们带来不小的麻烦。
当时，几乎每一个北龙湖的置业顾问都会被问到：碧源荣府才两万八，你们凭什么三万八、四万八甚至五万八呢？
没人可以圆满回答这个问题，但时间会给出答案。一个多月后，涟漪散去。又没过几天，正商在北龙湖的几大项目一夜之间提升5000元单价。
我的一位朋友因为产期将近，耽误了祯瑞上境的签字，仅仅两天时间，她就要多出七八十万。正商提价的那个上午，她的懊悔和焦虑，隔着屏幕扑面而出。
这就是市场，只有变化和分化，没有忠贞，也无所谓背叛。
北龙湖是中原大地上的一颗明珠，我们都是北龙湖里的一条鱼。是俯是仰，是浮还是沉，要看我们的游姿，更要看潮流的方向。
与整个郑州区域对比，北龙湖豪宅2020年的市场，绝对称得上卓越。
我调研了北龙湖2020年各大楼盘的销售数据，大体如下：
2020年北龙湖南岸主力在售项目共计14家，全年累计销售约1900套，总签约金额约140亿元，去化面积约35万方。
具体到各大房企和楼盘：
正商丰华上境今年销售额12.65亿（带车位）；善水上境与珑湖上境尾盘销售创造11.9亿，桢瑞上境销售84套，正商北龙湖五境共计实现销售额63亿；
正弘瓴正弘臻共计销售150套，销售金额19亿；
金茂如意府共计销售323套，销售金额22亿；
北龙湖金茂府共计销售75套，销售额达到8亿；
融创壹号院销售额18亿；
康桥诸子庐共计销售64套，销售额约7亿；
雅居乐御宾府销售额约5亿；
保利珑熙销售82套，销售额约6.3亿；
永威上和琚共计销售69套，永威上和院、上和琚两项目共计回款约23亿；
美林上苑销售额约8亿；
建业君邻大院“梅苑”、“竹苑”销售额约13.2亿；
碧桂园豫府销售额约9亿；
中海云鼎湖居销售约300套……
卖了这么多，库存已然告急。
一方面，截至年底，融创中原壹号院已经清盘，金茂府剩余2栋楼，建业君邻大院24、27号地各剩下约30套房源，25号地没开……北龙湖在售楼盘剩余房源已经不足1600套。如果按照北龙湖2020年的去化速度，这些房子将在2021年10月前售完。
另一方面，2020年全年内，北龙湖都没有出让任何一块宅地，即使2021年上半年有住宅用地出让，产品面世也要到2021年年末了。
是的，供小于求了。
6
北龙湖的女人们
买下北龙湖豪宅的，往往是男人。打点这些豪宅的，则一定是女人。在北龙湖，我认识了很多了不起的女人。
比如王新蕊。过去十年，她作为房地产的幸运者，在地产圈里颇多良师益友。她曾在融创中原壹号院做销售经理，又去融创投拓部门任职，是一位极为优秀的职业经理人了。
但2020年，本可以在职场中三十而立乘风破浪的她，却选择了离开。
王新蕊认为，过去的十年里，她得到很多，也失去和错过了不少。下一个十年里，她要换一个赛道，换一种生活。
她在朋友圈做了一次隆重的告别后，在郑东新区正光路上开了一家茶馆。
当然，北龙湖也不乏走捷径的。
12月上旬的一天，在北龙湖某茶馆里，我遇到一个相貌出众的女生，目测25岁左右，性格活泼，新鲜可爱。当时，她坐在茶馆角落的椅子上，对面是一位40多岁的大哥。
旁听二人交流，原来大哥想追这位美女，直接提出“我养你”。在此之前，他已经帮她充了60万消费卡，但美女这次又提出了新的要求，说是要现金2000万。
大哥不假思索，“2000万？没问题！”
可美女又附加一条，“再买一套房，北龙湖融创中原壹号院或者永威上和院。”
大哥开始挠头，苦笑道，“你咋这么懂豪宅呀？”
美女的回答是，她天天在北龙湖看房子……
预算比2000万翻番，大哥知难而退。
且不论这位大哥和美女是在会商，还是在戏谑。总之，靠砸钱在北龙湖能追到的女人，或许皮相很美，但档次就难说了。
一个配得上北龙湖的女生所追求的，从来不是金钱本身。
自由永远高过金钱，或者说，我们赚钱其实只是为了奔向自由。这一切的基础，就是自力。
在豪宅窝里历练，有高昂的收入，支配自己的生活，像一只击破长空又俯视大地的苍鹰，快意和潇洒，笼中的金丝雀磕破脑袋也无法体会。
男女关系如果基于买卖，那么买卖双方一定会南辕北辙。北龙湖不是没有绯闻和狗血段子，但收场往往都不是很好。
7
置业北龙湖：亏OR赚？
2020年，除了永威上和院、融创中原壹号院交付之外，北龙湖南岸还有很多豪宅，大多已经实景呈现。
检验PPT、宣传片呈现率的时刻也就此到来。
人们进场北龙湖能参考的，只有品牌背书，公司信誉，至于房子未来交付会是什么样，没有人能猜得对。
而在北龙湖豪宅在实景呈现之后，一定有人欣喜若狂，有人抱团维权。
中海玖园、雅居乐御宾府、荣盛华府等多个楼盘，都在2020年调整和优化产品，以获取业主的进一步认可。这种调整的比例，并不比刚需区域低。
业主方面，部分低价甚至超低价进场，预期却一直对标永威上和院、融创中原壹号院等楼盘的人，都会觉得自己亏了。预期合理的邻居们，会感觉自己不亏不赚。
还有一波购房者是例外，他们无一例外觉得自己赚了，比如说2.8万买入碧源荣府的客户们。
碧源荣府楼面价已经2万4，卖2万8的单价，还是在北龙湖地铁口，要知道绿地老街、绿城百合等小区不少二手房都挂到2万8甚至3万，碧源荣府2.8万，怎么能不香？
各家自有各家的悲喜，不过从区域层面看，北龙湖业主绝大多数都在2020年赚到不少。这要归功于市政配套。
2020年12月26日，北龙湖范围内首条地铁线——郑州地铁4号线正式试运营开通。4号线在北龙湖范围内设站8座，直接连通龙湖南北两岸，向西横穿金水北，向南穿过CBD沿中州大道直达管南片区。
地铁4号线站点示意图
位于核心区域的龙湖中环南路站，离融创中原壹号院南门仅有450米，步行时间7分钟；到达龙湖里商业仅有250米，步行4分钟。
这里还是未来地铁8号线的换乘站，北龙湖业主乘8号线地铁将很快抵达正弘城。
除此，如意东路与北三环交会处的4号线龙湖南站也已经开通，与碧源荣府、名门樾府项目仅一墙之隔。
2020年的北龙湖配套，地铁只是好消息之一：
1、无人公交已经开通；
正在测试的北龙湖无人公交
2、龙湖里商业已经营业并成熟，夏季日营业额超过百万；
龙湖里
3、郑东新区管委会、郑东新区教体局等搬迁至金融智谷办公；
4、龙腾学校开始招生，2021年将搬回学校本部正常运营；
5、启迪清华附中校园基本建成；
启迪清华附中
6、黑川纪章纪念馆正式开放；
黑川纪章纪念馆
7、农投国际写字楼正式投入使用；
8、各楼盘入住率不断增加
8
城市的馈赠
每一座堪称地标的建筑，都是人类对于城市的馈赠。城市，则会馈赠人类更多。
8月5日，北龙湖永威上和院交付；
11月23日，北龙湖融创中原壹号院交付。
一个是河南本土房企，一个是外来一线房企，先后为郑州奉上了前所未有的好作品，刷新了郑州乃至河南住宅项目的新高度。
在更宽广的尺度上，类似项目的面世不仅仅是乙方对于甲方的交付，更应该为行业擎起大旗，拉近郑州与一线城市的距离。
北龙湖之外的楼盘，现在都以北龙湖为学习对象，各种中式、新中式、现代风格的外立面，石材、黑松等建材的运用，都被别的区域不少项目借鉴。还有一些改善楼盘则直接与北龙湖看齐。
建筑承载着人们的躯体之后，又能激发人们走出建筑出发，反思更新生活方式和审美。这是一种全方位的进化。
北龙湖有很多新东西，让郑州人惊叹，原来小区还可以这样：
1、小区门口的高级会所，有专业的商管公司提供服务，泳池、健身房一应俱全；
2、室内设计和装修设计，从地板材质、颜色到室内厨电洁具的配置，跟以前“都不一样”，所以更容易成为风尚和标杆；
3、全程无接触自动门、人脸识别、净水软水等设计，在郑州其他楼盘中渐成常态；
4、好的房子匹配好的家具，好的家电，好的餐桌好的餐具，甚至是好的垃圾桶，刷新了人们的生活观：没有一项细节需要迁就；
5、客人到访时在会所内等待，有管家帮助临时待客，再比如在室内为个人爱好留出特有空间，无论观影、读书还是瑜伽、撸铁，北龙湖业主先行一步住上了“自己的家”；
6、豪宅社区内的服务人员，保安、保洁还是保姆，收入水平高，业务能力也高，这些人离开北龙湖后，可以成为提升全郑州楼盘物业服务水平的种子选手；
7、北龙湖在艺术、审美方面同样成为引领风向标。豪客业主们在家里的院子里或者地下一层空间里举办一场音乐会，或是邀请知名花艺师传授插花艺术，再或者有共同爱好的业主们聚会交流，将给城市的艺术和思想，带来更多可能。
可以说，北龙湖是超前于郑州这座城市的，无论是地表的建筑生态，还是豪宅里的业主。
一个城市向上的力量和上进心，只能由顶尖人群的消费力和审美创造力带动。
在2020年的最后几天，我回了一趟青岛老家，上述感悟也更加深刻。
我记忆中的那个青岛，可以说至少超越郑州10年。而如今，青岛真的比不上郑州，很少能见到新锐的建筑，城市的活力也像一阵风，被吹散在大海的上空。
2020年，郑州迎来了前所未有的高速发展期。
同时开通3、4号两条地铁线，郑州地铁累计运营里程达到了206.3公里，由十三五初期的全国第22位，直接跃升至全国第12位。
2020年，郑州变得更科技范儿了。2019年，郑州已经在国内数字化城市榜单中从第15名跃升至了第7名，而郑州的目标则是前四强。
历史决定了过往，也定义着现在。
郑州在近代的发展历史中，最近的两次大机遇，一次是百年前京汉铁路开通，第二次是半个世纪前省会迁移至此。
近20年的郑州，则几乎每一年都似乎面临着新机遇。势能与加速度的力量，不断呈现。不再渴求“大机遇”的郑州，是从容的，才更有前途。
北龙湖与其说是郑东新区建设的一次伏笔，不如说是郑州腾飞的前锋。在北龙湖，我们才更容易看清楚郑州的来时路。
北龙湖的每一次创新，也都像一台时空穿梭机，带我们先睹为快，窥见郑州和中原所能抵达的诗与远方。
2021年，只会更好。
