交汇点讯自去年下半年江苏楼市进入下行曲线以来，业内对今年一季度的“小阳春”分外期待。现在一季度已经结束，小阳春有没有到来？从国家统计局公布的数据上来看，江苏四城2月新房价格环比两升两降。二手房方面，仍在“低温运行”，南京一季度交易数据显示，成交量环比下滑21.3%，成交均价小幅上涨1.2%。
一季度，江苏楼市经历了诸多“变化”：金融环境有“变”，银行贷款利率下调、放款速度加快；土地政策有“变”，南京2022年首批集中供地，下调竞买保证金比例，提高房地价差，降低租赁住房配建要求；供需关系也在悄然变化，部分热门地块楼盘首付由8成降至5成。专家认为，在多方利好加持下，房地产市场下一步还将继续调整。
金融利好不断，“钱袋子”松绑
今年一季度，国家层面关于促进房地产市场健康发展的声音不断。1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，特别提到了“住房消费”：促进住房消费健康发展。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。1月18日，央行副行长刘国强在新闻发布会上说：“把货币政策工具箱开得再大一些”。1月20日，中国人民银行时隔20个月后首次降息，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点。
关于2021年下半年楼市下行的原因，不少业内人士认为，住房贷款额度收紧、利率提高，在一系列调控政策之后起到“临门一脚”作用。今年一季度，各城市的银行房贷利率持续降低，相当于给老百姓的钱袋子“松绑”。
南京房地产学会副会长孟祥远认为，南京的银行房贷利率和同级别的城市以及北京、上海、深圳等一线城市相比，仍是偏高的。苏州主流银行的房贷利率今年以来一直处下降态势。今年1月，苏州首套房首贷利率在5.0%左右，最低4.9%。2月中旬，则继续下降至4.85%左右，最低4.75%。3月中旬，又降至4.6%左右，创近5年来新低。而南京目前的形势，“去年是额度紧张，人等额度。现在形势已经反转，是额度在等人。”孟祥远判断，南京的房贷利率有进一步下调的空间。
房贷的放款速度也在加快。去年下半年，南京二手房贷款放款时间约在3-6个月。如今，已经缩短至一个月以内。苏州市二手房贷款放款速度，今年以来也明显加快，目前已最快两周。
金融政策对楼市的影响初见成效。苏州下调房贷利率后，3月份新房销售数据环比增长近7成。根据苏房网数据，3月份苏州新建住宅网签4387套，环比2月份的网签2585套增长69.71%。
土地政策松动，购房门槛降低
3月24日，南京市发布2022年度第一次集中出让土地公告，一次性推出20幅地块，均位于主城、江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区。与2021年三次集中供地不同的是，该批地块下调竞买保证金比例，19幅地块取消了租赁住房配建要求，毛坯房限价上调，房地价差加大。此外，还取消了房地产企业竞得地块数量限制。
在3月14日无锡发布的2022年第一次集中出让土地预公告中，放宽对“用地预申请保证金”和“土地出让金”的要求，也有效降低了房地产开发企业的资金压力。
房地产税改革试点工作或被推迟。3月17日，财政部有关负责人在接受新华社记者采访时表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。对此消息，房地产业内人士普遍认为将对今年房地产市场的复苏起到积极作用。
房地产开发企业、二手房业主也在主动作为，试图打破目前“低温运行”的市场环境。3月28日，南京建邺区河西南片区一楼盘领取销售许可证，宣布首付比例5成。该片区为南京市热门板块，房子不愁卖，首付也水涨船高，8成是主流。此次该楼盘主动将首付降为5成，被业内视为房地产市场已转为“买房市场”的标志。
在二手房市场，想要尽快成交，需要业主作出让步。主营河西中部片区的二手房经纪人张诚告诉记者，3月份该片区成交量较之前上升明显，但成交的大都是业主主动降低报价，性价比较高的房源。
存量去化压力大，需进一步优化政策
目前，江苏各城市的房地产市场仍有较大的去化压力。
4月1日，南京14家楼盘报名结果出炉，仅4家楼盘达到摇号要求，其余10家楼盘均不用摇号，其中包括原来较为热门的河西南、江心洲片区的2家楼盘。
南京楼市一季度的市场表现，南京网上房地产数据显示，1、2、3月份新房认购量5731套、成交21129套，认购量下跌43%，成交量下跌30%。在刚刚过去的这个清明小长假，截至4月5日16:30，4月3-5日共认购商品住宅651套，成交172套，同比去年清明小长假，认购量下跌40%，成交量下跌68%。
克而瑞数据3月31日发布的统计数据，2022年2月，江苏省商品住宅库存9541万平方米，环比下降5.18%。从13个设区市市区商品住宅库存去化周期来看，南京去化周期最短，仅需7.8月，常州、南通分列二、三位，去化周期分别为9.3月、9.5月。从13市商品住宅库存量来看，苏州库存最大，为1838.23万平方米，其中苏州市区库存902.96万平方米，去化周期约12.9月，去化压力大；其次是无锡，商品住宅库存1124.57万平方米，无锡市区库存521.43万平方米，去化周期约10.3月。
3月16日，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2月70城房价数据时说，整体来看，目前一二三线楼市处于不对称的复苏格局。一线城市新房和二手房房价进一步回升，二线城市呈现出冷热不均态势，而三线城市依然未走出低谷。
为提振楼市信心，国内已有不少城市出台地方层面房地产新政。3月份，郑州、哈尔滨、福州先后发文或表态，对限贷、限购或限售政策进行调整。据统计，截至3月底，今年全国已有60余城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。
对于未来市场走势，孟祥远指出，现阶段市场库存量加大，成交速度放缓，需求端信心还在缓慢恢复中，3月以来部分城市疫情反复，也给市场带来不确定性和较大压力。下一步，政府应及时对原有的政策进行修正，出台信贷支持、限购政策的优化，引导合理住房需求的释放，以促进房地产市场的健康、良性循环，确保较好实现全年经济社会发展目标。
·交汇点记者刘霞文/图
编辑:金亦炜
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