前段时间，一场名为“新趋势新格局新未来”的昆明楼宇经济主题论坛暨昆明市超甲级、甲级商务楼宇授牌仪式在智立方举办。
“新趋势新格局新未来”昆明楼宇经济主题论坛
该活动共评选出7栋超甲级商务楼宇、7栋甲级商务楼宇。评定范围覆盖五华、盘龙、官渡、西山、高新、经开等主要城区。
其中获评超甲级的7栋商务楼宇分别是：
【昆明269】写字楼（同德广场）
昆明恒隆广场办公楼
昆钢大厦
招银大厦
云投商务大厦
俊发中心
云南能投集团集控综合楼
而获评甲级的7栋商务楼宇分别是：
智立方
富康城经开中心总部大楼
柏联广场写字楼
云南能投缘达大厦
东航投资大厦
欣都龙城186财智中心
奥斯迪商务中心B座
昆明市超甲级写字楼授牌仪式
可以看到，名单里列出的这14栋写字楼，大多是昆明比较知名的地标楼宇，大部分入选写字楼也是实至名归。但唯独有一点比较奇怪的是，昆明知名地标写字楼万达双塔居然不在这份名单上。
万达双塔
万达双塔自从2015年建成以来无论是建筑高度还是写字楼硬件设施的规格，排进昆明前列应该是绰绰有余，因此万达落选怎么看都有点说不过去。
而根据活动介绍，本次写字楼的评级是按照2021年4月昆明市楼宇经济促进会发布的《昆明市商务楼宇等级评定要求》来评定的。
这就让人不由得好奇了，究竟这份《昆明市商务楼宇等级评定要求》都有哪些细则？而万达双塔又是在哪个方面没有达标？
据了解，昆明出台这份《昆明市商务楼宇等级评定要求》，是为了解决过去商务楼宇硬软件不一致、概念混乱，造成政府部门在管理时无章可依，楼宇客户在选择时无标可循的问题。
《昆明市商务楼宇等级评定要求》发布现场
这份属于昆明写字楼的“昆明标准”，将商务楼宇划分为超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇两个等级，共设置4个一级指标、22个二级指标、45个三级指标，以及6条基础强制性指标。
各级指标分别明确了写字楼在区位与交通、硬件设施设备、运营服务、社会联动等方面的评定细则。
昆明市商务楼宇等级评定要求6条强制性指标
具体来说，一个写字楼如果想获评“超甲级”，除了满足上图的6条强制性指标之外，以下这几个硬性前提也必须达标：
1、300米内有城市快速路及城市环路、快速环路、城市主干道
2、属于地铁上盖物业或500米内有地铁交通站点或300米内有不少于3条公交线路站点
3、200米内商务服务设施不少于4项（例如如快递驿站、银行、商务中心等）
4、200米内生活服务设施不少于4项（例如咖啡厅、健身房、餐厅等）
5、大堂空间相对独立，净高不低于8米
6、公共空间和办公空间分区，室内净高不低于2.8米
7、可灵活布局，工位端口齐全，架空地台高度不低于12厘米
8、至少每100㎡地上建筑面积配置机动车位0.8个，访客车位不低于总停车位数量的20%，充电桩数量不低于总车位的10%。
9、货梯数量≥1部、无障碍电梯数量≥1部，客梯数量≥办公总面积/4000㎡，高峰期运作效率≥15%总人数/5分钟
10、入驻率≥60%，有世界500强、中国500强、民营企业500强、总部企业、国际总部分支（机构）、“独角兽”、“高精尖”、云南企业100强等企业入驻。
当然，除了上述这十条之外，还有一些比如垃圾分类、空气质量、噪音、客户满意度等软性指标，但相信这些不太重要的指标并不会是万达双塔被刷下来的因素。
之所以万达双塔没能入选“超甲级”，甚至也没能入选“甲级”，猜测大概率还是上述这10条中有某一条没有达标。
而细看下来，前9条主要侧重于外部配套和内部硬件设施，这些方面相信万达双塔都能满足，唯独第10条企业入驻率，或许就是万达双塔被刷下来的真正原因。
虽然万达从不公开出租情况，但万达双塔空置率高的问题可以说是个公开的秘密。
哪怕在2017年底万达双塔刚投入使用不久的时候，双塔的整体入驻率也不到7成。后来随着昆明恒隆广场投入使用，昆明一下子新增18万㎡的甲级写字楼物业，此后的商办物业市场尤其是高端写字楼市场出现了严重的供过于求，不但空置问题加剧，租金水平也不断下滑。
而万达双塔一方面租金不便宜，另一方面办公体量太大，而且又不能与地铁接驳，所以在与同德、恒隆的直接竞争中其实已经落于下风。
据小编了解，自从疫情以来已有不少中小企业不堪租金重负选择搬离万达，转投其他租金更便宜或者交通更便捷的写字楼。
当然，关于万达双塔空置率的问题，因为没有公开的数据，我们仅仅也只是猜测。但假设真的是因为入驻率不够就将万达双塔排除在甲级写字楼之外，那么这种一刀切的评定方式恐怕也值得商榷。
