京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:京总您好，跟您请教一个问题，现在房价已经从2020年涨上来了，2000W看上的望京臻园还有保利，现今只能买低楼层有遮挡的户型，已经买不了高楼层无瑕疵的户型，请问这种顶级盘差一些的户型现在怎么个投资逻辑啊？守住顶尖价值楼盘？还是降档去买次级橄榄城的高层好户型合适？万分感激
A:回答:您好,投资房产只要在大方向上选择正确(位置和时机)基本就成功了70%,甚至80%,剩余的20%能起到的作用不大,一个区域分为龙凤盘,像望京这个位置的保利、臻园可以成为龙头盘,橄榄城可以成为凤盘,龙头盘的A类房、B类房和C类房属于三个价格线,A类房源属于稀缺房源,如楼王的次顶层,观景的稀缺位置,小区的边户全明格局,这些都是溢价项,B类房就是正常的房源,没有明显的瑕疵,但也没有突出的可溢价项,C类房源有明显的瑕疵,如临街,临地库出入口,采光有遮挡;A类房和B类房、C类房的成交价不一样,挂牌价可能都一样,
只要别以A类房的价格或B类房的价格去买C类房就行,如果以C类盘的价格或者C类盘更低的价格能买到B类盘2-3个月转手就赚,其次不管是买龙头盘,还是退一步买凤盘主要看的是价格,可以看看保利的差户型和好户型差多少,橄榄城的高层好户型和低楼层的户型差多少,比较完买哪个有利润自然就清楚了,这是从纯投资角度,如果改善居住条件长持的话这两个盘都可,只要不买高价即可,可参考星球精华栏文章81北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87北京房产投资核心逻辑和原理中详细写过北京房价轮动的规律,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)可参考星球精华栏文章07北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询二手楼盘详细行情,
天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读星球精华栏文章81北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这五年期同板块其它盘是往上走的,表现最好的是五期,其次是四三微涨,7号院和8号院的涨幅也不错,一期这个盘保值性还不错,这个位置下跌也不会太多,跌完也会弹上来,只能说这个盘适合中短期过渡,如果计划作为家庭的长持盘可能不是太好的选择;
2、月坛的学区溢价在西城是较高的,波动性也很大,从长远角度如果上学已经解决,完全没必要持有这种政策波动性巨大的房产,学区房属于高危投资品,是因为和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,根据上述看方案三和四都可,方案三应该更适合,置换优质房产的同时可以提高居住品质,在选筹上避开西城几个溢价较高的板块即可,
方位西南的广外、东边的陶然亭,北边的西直门,五棵松距离较远,如果不需要海淀学区没必要考虑这个位置,广外受丽泽辐射,保值增值性都很好,远见名苑的小三居1300出头,朗琴园小三居1400出头,如果是方案三的话广外在距离上是比较合适的,东边的陶然亭板块也很好,中海紫御公馆的三居价格在1800左右,这个盘性价比不错,成长性预期较高,如果在预算上可以够得上可以优先考虑这个盘,其次如果广外和陶然亭都比较困难的话可以淘一淘西直门的,方案四为最后的选择,只不过建议还是2套全出,在全市选筹做纯投资,以租换租吃板块红利好了,以保值增值的前提做置换,优先方案三;优先级为陶然亭,其次广外,最后西直门,如果不能满足以上三个,最后的方案是纯投资,或者剔除西直门;陶然亭、广外、纯投资中选择,这是较为稳健且成长性不错的三个方案,建议认真阅读星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理中对关于持有的盘常年处于横盘的情况下到底该不该置换掉,有过详细分析,建议全文阅读,从17年到目前为止,北京是有过几轮行情的,优质盘在这几轮中受益还不错,目前的楼市是好的在持续的涨价,淡季慢涨,旺季领跑市场,继续持有不涨的盘会一次次错过其它板块行情,如果做置换表面看增加了交易成本,实际会拥有吃到其他板块行情的机会;
2、关于购入学区房的思路,按照当地政策提前一年以最低总价购房获取学位是目前最稳健的方法,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区就变成了12万甚至更高,多出的部分就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房政策消失会失去价值,回归原本的价位;
越是不出房的盘,或者出房就没的盘越值得买,2居室无论是流通性和增值性都优于一居室和开间,有条件尽量选2居;永定翠庭价格稍高,同样是老公房社区西城的居住体验没有海淀的优,其次西城有学区问题,现在没有学区需要,从投资角度没必要往西城挤,五棵松板块距离鲁谷和金融街距离都可;要么原地淘,要么五棵松,这两个方案相对都比较稳健,无论是买鲁谷还是五棵松未来再做升级置换时流通性和成长性都有保障;西城的话不确定因素太多,祝顺利!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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