长沙长房时代城二手房买房忠告

“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。

而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。

本期盘点刚需盘——长房时代城。

湘江新区麓谷片区地铁与生活配套成熟小区

不利因素梳理：

2）小区楼龄比较大，都在10+年楼龄，车位配比不足，车辆管理无序乱停乱放

长房时代城住宅分两期开发，一期交付时间2012年、二期交付2013年，交付时间比较早，整个小区楼龄都在10年以上了，不属于次新小区范畴，随着楼龄的增长二手房市场流动性也会随之下降，房屋升值空间也会变得越来越小；同时时间长，小区基础设施可能因为老化出现一些问题，给业主带来一定的安全隐患，例如电梯出现故障、管网老化等问题，后期基础设施维护成本也都需要增加到各个业主身上。

长房时代城小区交付早，没有实行完全的人车分流，车辆可以在小区外围行走，一定程度上影响小区居民出行安全，尤其是小区里的老年人与儿童，并且车位配比仅1：0.72，车位配比不足，小区内部车道的车辆有乱停乱放行为，小区有些楼栋不能通地下车库，有些业主出门需要去到邻楼才能到达地下车库，对部分业主来说不是很方便。

2）入市早，户型结构一般，居住舒适度受影响

长房时代城由于入市早，户型设计与结构一般，85㎡三房一卫，户型亮点为功能性比较强，可以做到三个卧室，但是结构上南北不通透、卧室面积偏小，北向客厅，采光与通风先天不足，冬天阴冷潮湿，南向阳台小，采光也受遮挡；125㎡三房两卫，户型亮点为卧室全朝南，采光好，无走廊不浪费面积，但南北不通透，房间空气流通性差，主卧卫生间“暗卫”等；136㎡三房两卫，为“手枪户型”，通风与采光不足，只有客厅与主卧两开间朝南设计，走廊浪费面积等，总得来说，户型整体结构设计一般，居住舒适性打折扣。

3）小区配套小学为湘仪学校，小升初大概率也是分到湘仪中学

长房时代城配套对口的小学是湘仪学校小学部，放眼定位强教育的湘江新区，其湘仪学校教学质量比较一般，2023年小升初149人中，本校96人，而博才天顶25人、博才梅溪湖14人、一中岳麓14人；而小区旁边的一步之遥就是博才天顶读不了，每年给湘仪的也是少的可怜的指标名额。

但需要指出的是23年湘仪中学四大的指标生录取完成率100%，22年完成率86.7%，学校教育也是在不断进步。不过因为教育选择这个小区的话，还是有一点不推荐。

有利因素梳理：

1）成熟小区，小区池塘假山绿化好，居住环境比较好

长房时代城小区入住率比较高，属于非常成熟的小区，内部自带中央景观花园，有亭台、楼榭、水景等，可以为业主饭后遛弯、散步休憩；同时还有拥有游泳池、健身器材、羽毛球场等可供锻炼健身，小区绿化面积高、居住环境比较好。

小区旁边就是自带的“时代广场”，也算是成熟商业圈，满足小区业主生活商业配套需求，还有时代广场夜市，也算是个美食聚集地。

因为地处河西，距离岳麓山、梅溪湖等景区也都比较近，周末可以去爬爬山，去梅溪湖骑骑自行车等，休闲放松有去处。

2）麓谷板块产业人才聚集，紧邻地铁，公共交通出行便利

长房时代城地处麓谷板块，经过30多年的发展，麓谷孕育了电子信息、先进制造技术、新材料、新能源和生物医药等高新技术产业，产业类型前景广阔。同时，麓谷引进和培养了大批高科技人才，为板块注入新活力，板块内部分布有大量产业园、科技园、大型企业等，衍生更多居住需求。

长房时代城紧邻地铁6号线涧塘站，4号出口直通小区门口，6号线西南至梅溪湖二期，东往滨江新城、烈士公园、芙蓉区政府，一直延伸到机场；对于刚需上班族来说，搭乘地铁出行更加便利，同时附近公交线路也比较多，有252路、256路、366路、407路、415路、913路等十几条公交线路，公共交通出行便利。

目前长房时代城二手房挂牌房源约74套，挂牌户型主要集中在三房，挂牌价格大约10000元/㎡左右，小三房总价不足100万，首付20万以内，对于资金比较有限的刚需者来说，性价比还是比较高。