1、这个小区居住的业主大致是什么职业（判断业主收入水平）、卖房的目的是什么（是为了应急筹措资金、还是高位套现），如果业主想置换，多跟业主聊聊天看看业主想置换到哪个板块。
调查业主的职业分布，可以大致推测小区的人群阶层，有助于你预估未来接盘侠的群体，以便预估涨幅。
2、购买二手房一定要看房200套，这样你对一个小区户型、学区、配套、交通等的优劣势会有一个立体判断，从而得出本小区的优劣势是什么。
通过用脚丈量深入看房，可以形成这个区域、楼盘的整体印象。只有形成了整体印象和估价坐标之后，你才会在将来笋盘出现的时候，果断行动。
比如，将来某一天，突然接到中介的电话，“XX版块XX小区出了一套、XX楼层、XX户型朝向的房子，单价XX。”这时候你就可以用之前建立的那套价格体系准备的判断出这个房子到底笋不笋。如果是笋盘然立马取钱，让中介约业主，签下合同，锁定房源。
只有这样才能淘到真正的笋盘，而不是某一天心血来潮去看房，碰到了一个所谓良心中介，刚好他手上有一套所谓7折超级大笋盘的房子。
看房200套是极其辛苦的一件事，但是一套笋盘可能让你获利几十万甚至上百万，不要觉得炒房是一件很容易的事情，躺着永远赚不了钱。
01我想买二手房，应该怎样买呢？
首先要做的就是分析城市版块，然后选择10个小区，集中看房。
第二步就是用脚丈量这几个小区的户型、楼栋、景观、地铁，让中介给你推荐一个小区最便宜的几套房，把这个小区不同楼栋、户型，价格全部记在心中。
这时你形成自己的估价体系，比如90平的纯南三房的总价在200万，那么纯北户的大概在190万，同时要了解过往这个小区的成交频率、价格变化趋势等等。
价格体系建设必须你亲自用脚去丈量，中介、业主的话都是不可信的，你唯一要做的就是看它200套，心里自然就有底了。
不是不相信中介，中介这个行业流动性特别大，很多中介从业时间可能只有几个月，专业水平，真的很差，自己所做小区的几个户型都搞不清楚，朝向、景观、物业费、学区啥的也搞不清楚。
这里还有另外一个非常重要的价格估值和判断的问题。中介给你的价格笋不笋，你是一定要具备判断标准，甚至这个小区什么户型、什么楼层、什么楼栋的价格是多少、笋盘是什么价位，你都要非常清楚，只有这样你才能判断新出房源价格是不是真的笋。
投资优先选择90-120平米左右的三房，这意味着有三个卧室，是需求量最大的群体，所以投资的价值就更高。因为三个卧室对很多家庭来说是刚需，到时候你把房子卖掉意味着更多的人会买你的房子。
在这种情况下，房子的面积越小越具有投资价值。因为在房价越贵的一二线，只能从面积入手控制总价。
另一个投资优先的面积段是120-140平米的四房，也就是四个卧室，因为刚需的量很大，改善的量同样也很大。
所以你现在去买一套300平方米以上，如果自住是没有问题的，但是如果你是投资的话，将来卖的时候就有问题了。
所以我们选房子的时候最好有这个意识，住宅的黄金面积段是90—140平米。
02、正确理解笋盘与低首付
那单价低的楼盘是否更容易涨？更容易翻倍？遇到低首付的楼盘又怎么选？
以下这段话价值100万：在同一个板块之内，只要小区和户型不是硬伤，一般价格略低的房源在升幅上是跑赢平均水平的。比如十年前的郑州圣菲城涨幅就高于当年区域ceo蓝堡湾。
因为城市购买力是金字塔模式，底层人数最多他们也是最猛的一波购买力，以郑州为例，买得起1-1.5万房子的人，是远远多于买3万单价以上北龙湖的人群的。
选择单价低的房源，在建仓成本上就有很高的安全领域，另外还有一个更为重要的技巧，就是可以利用高评的手法把首付降下去。你只有在价格低的情况下，才可能把评估价拉高啊。比如郑州东站目前适合做低首付的只有鑫苑世纪东西城这类的刚需盘，像3万多的建业天筑、2.7的海马、中豪汇景湾，你能高评到多少呢？
所以这个非常关键：你买的是笋盘就是笋盘，哪怕比市场价便宜2000元一平，在这个基础上再运用高评的方式把首付降下来。
03涨幅✖杠杆=投资回报率
那么价格便宜和低首付哪个更重要呢？
一句话：笋盘就是利润，那种只依靠拉高评估价的做法显然是提前透支了价格。
你得是10000元的入货价，然后评估到12000元，后续靠市场和时间发酵，价格升到30000元，这才是核心逻辑。
笋就是利润，利润就是王道。甚至，只要笋了，不能高评也无所谓。
极端一点：如果房东急需要资金，他的房子7折出比市场便宜百八十万，我全款把它买下来又何妨呢？转手就可以抵押。
如果比市场贵几十万，哪怕高评，二成首付又有何用呢？拿到不过是垃圾资产！
所以对于资深投资者而言，他追求的一定不仅仅是杠杆，而是跟正常售价的价差！
房地产投资的奥秘就是“价值发现”：发现不合理的价格，抓住他！等待它将来兑现。
那这种机会是否会一直存在呢？
很多人说：“房产投资获利的时代一去不返了”。这种空头活该被市场教育！
市场的信息永远不对称，人的智力和知识结构也永远不对称。这种不对称导致笋盘永远存在。
中国的房地产是一个长期的产业，把时间长度拉长到10年以上才能体现出她的价值，如果连10年都不愿意持有，劝你别投资房地产了。
