继续二手市场话题，无聊云看房，比对一下这个楼盘的特例，今天来聊聊福州二手市场的几个现象。
闽侯高新苑先来聊聊闽侯，近年闽侯的新盘市场热度较高，从去年的融创未来海、大唐星悦世家、融侨誉江等，再到今年保利阅云台、国贸学原的热销，作为刚需外溢的集中地，对比三江口，帝封江，闽侯高新区桥头堡和上街地铁沿线的新盘在去化上可谓一枝独秀。
除了新盘外，二手房今年也出现了一定程度的上涨，最有代表的中海寰宇天下和万科又一城。两个项目目前挂牌价也到了2.3-2.45W，代表了目前闽侯二手的头部实力。
除了这些新盘和次新房外，位于地铁二号线厚庭站边的高新苑，二手成交价从去年1.5W左右到近期个别已经突破了2W。
分析：对于高新苑也有很多相关描述，项目优势在于紧靠地铁二号线，南侧即是高新区海西园，区位优势较好，但是作为安置房，项目也存在物业管理一般，人车不分流等一系列问题。
目前网络上，就算不少看好高新区的购房者，对于目前的高价都产生了质疑，对于项目为何会出现如此高的单价。
从成交数据来看，单价突破两万的房源，基本集中在65平米以下，总价120W左右，而且从成交周期来看，这些房源的周期都非常短，基本在一个月以内就成交，个别房源都仅仅在两天内。
做个猜测，有个别投资客在扫货，对于这个安置房的小户型，60平米左右的两房目前租金在2K左右，虽然租售比也一般，但是小户型的流通性和区位优势还是较大。
假如真的如此，对于购房者而言，目前项目北侧和西侧都是纯安置房，未来的库存并不低，而且去年大唐星悦世家也在地铁附近，项目也是主推小户型，当时均价1.8W。
可以说高新苑的作为闽侯的安置房，突破两万的单价，有较大的特殊背景，未来的价格隐患不低。随着后续安置房交房，闽侯的拆迁户当时由于货币补贴偏低，基本都是选择安置房，未来同样区位的可选二手房并不少，个人不相信到时候面对偏多的房源，投资客还能控盘。
金辉淮安看到闽侯安置房高新苑小户型高达两万之后，作为对比，位于仓山区北部的金辉淮安，最近成交了一套高层109平米的毛坯，均价1.96W，总价216W。
分析：对于淮安巅峰期单价也高达2.7W以上，不过近3年下滑巨大，单价到了2.1W左右，其实去年就已经有个别大户型或者低楼层跌破2W的单价。
淮安地处仓山区北侧，紧靠三环，由于没有空间拓展，这几年周边没有特别的政策导向，也导致这里的楼盘，在这几年楼市冷淡期，下滑巨大。
对于淮安而言，近年的变化也有，淮安公交总站已经搬到附近，划片的淮安小学，对口中学淮安中学在建，可以选择29中和四十中金山分校过渡，对于29中也是福州典型的末尾学校，不过未来对口中学建好，划片的的也是周边商品房，虽然未来学校不一定多出色，但是也会有一定改变。当然还有东侧的地铁5号线，虽然楼盘距离也较远，但好歹对于未来远距离出现也有一定帮助。
新榕金城湾本来只想对比上面两个项目，不过刷二手房资料的时候看到金城湾在售的一个房源，房源情况，低楼层，119平米精装，单价2.8W，总价335W。
对于金城湾户型很多，不过大部分户型布局都比较一般，118的户型，虽然也有不少缺点，比如厨房无采光，北侧卧室采光小，118也仅三房，但是对比同社区其他户型，三开间朝南，动静分离，送入户花园，118成了金城湾相对热销的户型。
没记错这套房源是在4层，没想到时隔两年，单价没多大变化，但是依然在售，从时间轴可以发现，2020年房源降价了4次，但是到了2021年又涨价了，一来一去，目前335w对比当初的340W，降价5W，可以忽略。
对于这套房源这种操作，可以说很贴合地反映了卖家一直根据市场行情，修改挂牌价，期望达到利润最大化。
不过从楼市来看，对于300多万的房源，持有成本的明显更大，2年的挂牌时间，按5%的成本计算，2年的犹豫期，相当于已经亏损了34W。
虽然看上去卖家一直祈求利润最大化，但是不肯做出大力度让利，虽然精装较好，但是楼层偏低，加上总价较高，流动性一般。如果当初在2019年直接优惠34W，挂牌价300W，对比两年后的335W，实际的结果就截然不同。
盘点总结云看房举了3个例子，对于高新苑的高价，是否有投资客在控盘，对于金辉淮安的下跌，是否值得考虑，对于金城湾的两年挂牌，房东的市场博弈。
面对楼市的不确定，除了购房者需要深入评估外，不少卖家也在经历着煎熬。只能说，买房有风险，切勿轻易下手。
