8月初的这几天全国各地关于房地产调控升级的消息接连不断，先是东莞调控升级推了“莞八条”，后面广州黄埔取消了针对人才住房的政策，继续给房地产调控政策“打补丁”，因此笔者这几天的时间一直在做一些政策解决类的文章。其实月初就有小伙伴让分析一下，滨海新区中央商务区响螺湾板块的一个住宅项目，楼盘的名字叫合景誉峰（领峰），今天正好有时间，我们来好好聊聊这个项目。
聊这个项目之前我们先来简单了解一下响螺湾板块，了解滨海新区的朋友应该都非常清楚，滨海新区中央商务区主要由于家堡金融区和响螺湾商务区构成，分别位于海河的北岸和南岸，隔河相望，依海河的自然形态形成独特的“湾区布局”。于家堡最初构想是打造“东方曼哈顿”，定位于全国最大的金融中心，体量超过950万平方米。而响螺湾的定位则是总部经济区，是全国各省市及头部企业聚集的总部经济区，体量接近500万平米。但是一路走来磕磕绊绊，最初的响螺湾商务区一共有39栋楼宇动工，但10余年过去了真正竣工的项目不足二分之一。
响螺湾总部经济区
也正是由于当初区域定位决定了当前响螺湾的区域特征，高端写字楼、公寓和酒店林立，依托海河形成了靓丽的天际线。但是区域内部配套资源相对滞后，首先缺乏大型超市和购物中心等商业配建，居民购物需要到塘沽老城区的解放路“金街”或者紫云板块的滨海万达广场。另外交通上也受到海河的阻隔，虽然可以通过海门大桥、海河开启桥和中央大道隧道进行通勤，但是海门大桥和海河开启桥都会面临定时的开启，给居民出行造成很大不便，这是当前响螺湾面临很大的难题。同时区域内部还缺少大型的医疗配套，区域内部已经投入的医疗资源包括博爱医院（私立医院）和社区诊所等，仅仅能够满足基本的就医需求。下面我们来详细分析一下，合景誉峰和领峰项目。
区域位置示意
贰、合景誉峰（领峰）介绍1、项目介绍
由于合景誉峰和合景领峰两个项目之间有一定距离，同时推出的时间点也不相同，合景誉峰也要早于合景领峰，下面我们来分别介绍一下。合景誉峰项目位于滨海新区中心商务区安阳道与庆盛道交口东南侧，占地106980平米，建筑面积362137平米，容积率2.45。项目由23栋楼组成，其中包括11栋32层到顶高层和12栋洋房产品，共计1595套。
合景誉峰效果图
合景领峰的位置大沽街道西月路与庆盛道交口，具体位置与合景誉峰中间隔了潮音寺。项目占地52332平米，建筑面积109293平米，容积率2.09。项目由16栋楼组成，包含洋房、11层小高和23层高层产品，共计762套。根据拿地信息的查询合景誉峰的拿地时间要明显早于合景领峰，合景誉峰在2016年是天津滨海新区轰动一时的地王，溢价超过300%，楼面价突破22000元/平米。但是该项目赶上市场的下行，基本上销售上陷入停滞状态。合景领峰大概是2年以后拿地，应该是从整体上平衡前期拿地成本，两个项目在后来入市的节点上都是在2019年。
合景领峰效果图
2、销售状况
合景誉峰：
合景誉峰于2019年3月7日首开高层26、28号楼，共计128套，户型建筑面积153平米，销售均价19500元/平米。由于该项目拿地成本过高，因为定价上也超出客户接受度，销售局面一直没有打开。开发商从操作上形成了誉峰主打品质，进行价值站位，而领峰则结合市场需求定价进行跑量的策略。
合景领峰：
2019年9月21日首开3号楼小高层产品，共计44套，户型建筑面积97-114平米，销售均价17000元/平米，当前已经售罄。项目首开后，在2019年又进行了三次加推，共计推出6栋11层小高产品，楼号分别为一期的3号楼和领泰园1、3号楼，共计260套。户型建筑面积97-114平米，销售均价17000元/平米，该部分产品当前已经售罄。2020年该项目进行了三次加推，共计推出6栋楼，包含领尚园的4栋楼和领世园2栋楼，共计260套。户型建筑面97-114平米，销售均价17000元/平米，当前该部分产品尚有部分余房，处于顺销阶段。
叁、项目优劣势分析1、从配套上看
从区域定位上响螺湾非常高，仅排在于家堡之后，因为定位于“总部经济区”响螺湾高层商务楼宇覆盖率非常高，但是能够满足居民生活的大型商业配建当前还没有，当前区域内的配套类型大多以分布在写字楼裙楼的餐饮为主。当前区域内部医疗资源同样不够“高端”，主要是社区诊所和中小型的私立医院，仅仅能够满足日常就医需求，稍微复杂一点病患需要到老城区的天津第五中心医院，或者开发区的泰达医院。总之，响螺湾区域从配套上看比较尴尬，定位较为高端，但是生活配套资源又相对不足。
2、从位置上看
响螺湾板块位置优势不必多说，定位高端与于家堡金融区隔河相望。响螺湾板块最大问题在于“过河”的问题，在客户心理上海河南北有着巨大的不同。即便是响螺湾区域有着非常高端的定位，当前也已经开通的“穿河隧道”和两座开启桥。但是开启桥仍然从一定程度制约居民的出行。另外一点需要注意的是合景誉峰和合景领峰位于滨海新区“潮音寺”两侧的位置，这一点一些购房客户是不能接受的，当然这是仁者见仁智者见智的事情。
过河问题是响螺湾比较大的难点问题
3、从产品上看
从产品上看，合景誉峰和合景领峰的产品定位有着很大的不同。合景誉峰项目主打高端改善，主力户型在116-156平米。而合景领峰主打刚需刚改客户，主力户型为87-114平米功能型三居。两个项目的产品力都还尚可。
4、从价格上看
当前合景誉峰的高层产品售价为19500元/平米，合景领峰的售价为17000元/平米。而河对岸的于家堡金融区的高层产品售价在21000元/平米，两个项目分别比于家堡板块低1500元/平米和4000元/平米。
结语：通过上面的分析相信大家一定都有了初步的结论。响螺湾板块价值在于区域定位高，有发展的想象空间，最大的问题在于当前配套资源较为滞后。如果是改善型客户，而且喜欢繁华都市氛围，还是建议多看看于家堡区域、紫云板块、开发区。如果是刚需客户，尤其工作半径在海河南岸的客群，合景领峰也不失为一个好的选择。而合景誉峰就算了，产品定位处于“不上不下”的尴尬局面。（全文完）
