京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:京总好，我想住的舒适些，兼顾保值，我的情况是这样：目前在首城国际自有90平小三居，目前2老人住。我夫妻现陪孩子上高中租住北三环，今年6月孩子考完大学后，租约到期，也希望改善下居住环境，想换房。现有资金200万，想卖掉首城90平三居（预计能得到900万），共1100万，用此钱换大点的房子（150平以上，需要三个卧室），但不想花再多的钱，但又想兼顾舒适和保值功能，并预计10年后卖掉不亏。（因从小一直生活在双井附近，父母年迈有一套老房在出租，为了以后保值是否应该还买在双井这附近？）希望能得到您的一些专业建议：
1卖掉首城，换大房子，对资产保值是否不太妥当？（我觉得90平的首城会随大盘缓涨。而150平以上的房子价格会很平稳）
2如果要换，我看了200平左右的劲松乐澜宝邸（稍贵1200万），十里河御景园1100万，这两个哪个值得买？（华腾园没超过150平的，九龙小区太破）
A:回答:您好,感谢信任!1、首城国际属于跟着大盘跑的房子,您做置换改善,如果卖掉首城买入的房子低于原本持有的房产对于您是亏的
2、劲松乐澜宝邸、十里河御景园这两个盘都属于跑输市场大盘的房子,显然没有首城国际优质,朝阳东南部的商圈配套比较差,人员杂乱.导致整个区域的房子常年跑输,如果要置换的话,可以看看朝青板块,朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群;保值升值比较稳健,像您们的这个预算可以买到第一梯队的盘,朝青因不缺购买力,所以品质次新是常年领涨的
可以看看华坊易城、银谷美泉家园、首开熙悦尚郡
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.
Q:提问:感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿中石化中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答:您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,
这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的
增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
Q:提问:京总您好，虚心向您求教。我们户口在西城，工作单位在海淀五棵松，本次属于刚需上车，首付200w上下。由于考虑未来2年内有小孩，就希望上车西城或海淀，最好两居，一居能改两居也行。请问您在片区和楼盘方面有什么推荐？另外，现在是否需要将学区作为非常重要的选房因素呢？非常期待您的回答，感谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、您们现在还没有小孩,2年之内要小孩上学的话预计也得6年之后了,这么一算的情况下中间就有8年的时间,如果提前为学区付费会面临政策的不确定性,学区房肯定不如纯投资盘稳健,建议您们看看普通的学区,买学区房的逻辑是今天买了普通校,未来变成牛校,房子就有一个可观的收益.
2、您们在五棵松附近工作可以看看田村的乐府江南、兰德华庭这两个盘,都是04年的,居住体验也可,西城的话可以看看广安门的远见名苑和朗琴园;这两个板块的学区溢价比较低,楼盘的成长环境比较好
另外200的首付不知道是否首套首贷,可以在通过其他渠道增加一些首付款,如果能到2居的话尽可两居,一居室的涨幅不如两居,其次你们住起来也比较宽敞,这些板块的盘都属于比较不错的投资品,涨幅靠的是选筹,收益的多少靠的是杠杆,这个是从纯投资利益最大化的角度建议
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问!
Q:提问:京总您好！情况大概这样，1、本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。
2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。
3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。
A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房B涨》
700-800,首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.
2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。
Q:提问：京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？
A：回答:你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法
建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》,祝一切顺利！
Q：提问：京总你好，我们家庭目前有一套住房,但还有一个名额,不能贷款了,负债情况目前的住房还有400左右的按揭,家庭年收入400左右,现在手头现金1000,年底还能拿到300左右,总价大概1200-1300,想在配置一套房产,想问下北京未来的投资区域或者说投资的重点在什么位置,未来的趋势?谢
A：回答：你好，感谢信任！1、近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间
首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新
第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车
第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘
第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律
但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理
核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。这些房子的特征是品牌开发商+品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺性产品,整体的居住体验都高于周边的小区，属于这个区域置换改善的目标盘，重要的是这类盘符合这个区域的购买力
2、317之后楼市下跌行情出现，冷门地段、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。
反之,核心地段的品质次新比较抗跌。一无产业、二无教育、三无品质会导致本地购买力不足，下跌行情出现必然第一个下跌。
用逆向思维看就是楼市低谷期哪个盘最抗跌，就是行情出现的领涨盘
3、北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
以上问答来自公众号|京房会
进入“知识星球”可进行提问,有问必答
