周末去了趟东莞，打卡商业扛把子国贸城，首先是塞车，2公里的路堵了半小时，再是绕了5圈找不到停车位，到处都是人，随便找一家吃饭，等位1个小时。
国贸城在东莞约等于天河城在广州，周末人气之热烈，让人感叹商圈的号召力实在太强！
那么，商圈对于房价到底有多大的影响？
假设园长有两个助理，园冰冰和园亦菲。
园冰冰住在天河员村，每天上班往返通勤时间是50分钟，园亦菲住在增城朱村，每天上班往返时间是150分钟。
请问，模样能力相当的情况下，哪个更容易找到男盆友？哪个更容易升职？
答案是园冰冰。
省下的100分钟时间，园冰冰可以社交小哥哥，可以市区到处逛，可以加班，不用担心夜生活之后回家的安全和成本问题，在生活的自由度上，远高于园亦菲。
而住在郊区的园亦菲，由于配套匮乏和通勤时间过长，生活体验范围小，通勤时间长疲惫，连外卖都可以一周吃遍，幸福感缺失，更容易清心寡欲，找男盆友和事业上相对限制更多。
所以，对于年轻人来说，居住在就业中心附近是最优化的选择，他们理想生活状态是不要离就业中心太远、有便利的交通和完善的配套。为了方便社交和工作，可以牺牲居住品质来换取时间自由。
商圈附近更容易聚集人流，为满足人群需求，会衍生各种配套，医疗，教育、更多的交通（地铁，公交车的频次），方便度提升。
符合上面要素的区域的租金往往坚挺，房价也坚挺。
从百度热力图看，商圈附近呈现最高的橙色，如3地铁交汇的科学城核心苏元万达商圈，人口密度秒杀其他板块，第一说明万达在科学城是真火，第二也能发现科学城商业的匮乏。
三地铁，有学校有医院有商业，靠近就业中心，苏元的大壮名城目前是科学城的房价高点。
同样是商圈，同样聚集度也高，南沙却又有小差异。
蕉门金洲的万达商圈至今仍然是年轻人最多聚集的地方。
最近万达的越秀滨海系列楼盘，租金坚挺，交投旺盛，买卖租赁相比起南沙其他区域，都跑得更快一些。
没有商圈的，不管是租赁还是买卖，需求度都相对低。
比如说，万达广场旁的滨海隽城3房租金可以到3000-3500，而南沙珠江湾3房租金只有2000-2500.
有商圈，蕉门和金洲却不是南沙的价格高点，为什么呢，因为地段。
苏元万达商圈里的大壮，能成为科学城C位，因为地段上就是科学城的制高点，而南沙的地段王者，未来规划最高端的就业中心和商业，在明珠湾（横沥和灵山岛尖）。
蕉门金洲虽然有商圈，有聚集度，有方便属性，由于规划的点石成金，高规格就业中心带来的是高购买力和消费力，成熟后，明珠湾商圈的租金房价很快会被拉升，幅度要远超蕉门金洲。
不过，蕉门金洲虽然不能保证涨幅全场至高，但是因为有供需，反而是相对的安全牌。
商业对于房价的影响逻辑，大概如上。
以下是园长提示：
1、在新区选筹上，打长远牌，要更靠近核心商圈，有更多增长空间，考虑中短期安全牌，那么选择基本要素更强的现有商圈（靠近就业中心，交通便利，配套完备），会更保险。
2、选择新盘，配有规模商业配套的楼盘（社区群铺不算），大概率要比不配商业的小楼盘涨幅高一些（学位地铁环境因素同条件情况下）
3、新区中，如果不考虑学区要素，同样条件，第一选择成熟的板块（成熟后自然会催生商业），第二选择有规划商业的板块（大商业往往都配地铁）。
4、最后，商业是新区选筹的一个指导依据，但也不能作为全部，因为也有起不来的商业（也可能是风水问题？？）要综合看。
