华润置地琨瑜府的前身叫风和朗庭，现在由华润全面接手，改名琨瑜府。光听名字确实是高端大气了不少，售楼部也换到了原来售楼部的旁边，是华丽的转身还是改头换面呢？
今天咱们就分析评测下这个继北京、沈阳、重庆、成都、武汉等地之后，华润置地打造的第七座琨瑜府。
项目区位分析
华润琨瑜府位于金水西路与桐柏北路西南，属于二环老城董砦（牛砦）城中村改造项目。
不过一切都在改善，金水西路的整改，冉屯东路未来再打通，这里就和周边彻底融为一体了，就像一个潜在的高手被打通奇经八脉，价值大大提升。
项目配套评测
1、交通配套
项目东有桐柏路，西有秦岭路，又紧邻金水西路，“一条金水路，半部郑州史”，金水路在郑州的意义，正如北京的长安街、上海的南京路、广州的中山路，不仅是一条标志性道路，更是城市的象征和符号。
轨道交通方面，项目距离地铁5号线月季公园站直线距离约1000米左右，1号线和5号线的换乘站五一公园站直线距离约1200米左右，地铁的辐射范围内，地铁5号线是郑州的地铁环线，后期地铁开通的越多，价值也会越来越大。
2、商业配套
项目周边都是成熟社区，居住生活氛围浓厚，底商及超市应有尽有，居住于此，生活会很便利。
大型的商业配套有锦艺城的王府井商业，直线距离650米左右，西元国际直线距离1.3公里左右，中原万达直线距离2.4公里左右，北边还有升龙天汇广场，直线距离1.5公里。另外项目又规划了写字楼、公寓等综合体项目。
3、教育配套
周边有育华小学、育才小学、育红小学、五十二中、郑州八十中学、建设路小学，另外项目还规划有2000多方幼儿园，满足业主家庭教育所需。
4、生态配套
项目周边有多个公园，其中月季公园离项目直线距离1.5公里左右，景鸿中央公园直线距离500米左右，还有陈伍寨公园、西流湖公园等。
5、医疗配套
项目周边的医院有邻郑州市中心医院、郑州市人民医院、郑大第一附属医院、郑州市第九人民医院等，其中最近的河南省现代医院直线距离530米左右，医疗配套非常丰富。
项目基本信息
项目占地约178亩，现在在销售的是银杏院的7，银杏院一共规划了10栋楼，西侧的4栋是商品房，东侧是6栋安置房，中间是用一个幼儿园隔开，规划总户数3754户。2T5户或2T6户，容积率6.49，绿地率26.9%，建筑面积约51-166㎡，整体是刚需的定位，均价11000左右。
项目产品评测
建筑面积约61平一房两厅一卫：
优点：
动静分区；私密性强；主卧带阳台。
缺点：
户型狭长；过道过多。
建筑面积约79--88.2平两房两厅一卫：
优点：
户型方正；双卧朝南；三双阳台设计。
缺点：
客厅阳台太小；通风性一般。
建筑面积约100.48平三房两厅一卫：
优点：
户型方正；主卧带阳台；浪费面积少。
缺点：
户型不是正南正北设计；通风性一般。
建筑面积约124.54--130.24平三房两厅两卫：
优点：
双阳台设计；主卧带卫生间；次卧连通阳台；
缺点：
户型不是正南正北设计；类手枪户型。
建筑面积约166.72平四房两厅两卫：
优点：
8米大阳台连通主卧；南北通透；主卧套房设计；布局合理。
缺点：
朝南的卧室太少。
项目优势分析
1、地段
中原区二环内的稀缺地块，周边配套相当齐全，锦艺城、万达、地铁、BRT、医院、学校都非常便利，属于中原老城成熟区域，居住氛围非常浓郁，位置是真的好。
2、准现房
合同约定2023年6月30日交房，主体结构已基本封顶。
3、价格
目前在售的均价11000左右，你像附近的正商金域世家、天誉华亭二手房基本挂牌价在一万五六，可以说三环内的位置，四环外的价格。产品以小户型为主，价位不高，刚需购买首付较低。
4、项目微调
项目被华润接手，不但提高了安全性，物业服务等方面也进行了调整，居住舒适度也会相应的提高。
项目劣势分析
1、铁路
项目南侧为陇海铁路线，虽然车速比较慢了，但是噪音在所难免。
2、地块属性
地块较小且分散、梯户比和容积率较高，另外东侧即为大面积的安置房，后期的居住舒适度一般。
3、产品
华润接盘后主体结构已基本封顶，户型都已确定，华润也不能更改，和市场主流户型比起来相对较差。
项目总结建议
综合来看，这个楼盘是地段很好，品质非常一般项目。周边公共配套成熟和价格便宜是最大的卖点，其他则是刚需中的战斗机，安置混合、铁路旁、容积率高、地块小而且分散等等，想要品质社区舒适度那就没有了。华润接手后，购房者心里安定了，交房有保障了。
