作者：JacekYerka
写在前面：
本文遵从上篇研究思路，重点考虑产业、交通、教育三个购房因素，并将其设置相同权重，最终从110个板块中筛选出25个板块。接下来，本文将详细阐述在这种前置条件下的研究结论。
2022北京最强买房攻略｜110个板块的客观比较（上篇）
本文公立客观，请放心阅读。
PartFive/研究结论
话不多说，我们直接来看干货。
本文依据筛选规则，从10个区域110个板块中筛选出25个板块，全市东南西北方向都有分布。分区来看，包括通州区4个、大亦庄1个、朝阳区5个、顺义区3个、昌平区1个、海淀区4个、石景山区1个、丰台区3个、大兴区2个、房山区1个。
图示左上角表格对2021年各板块二手房均价所处的范围进行了划分。色块颜色越深，代表该板块的二手房均价越高。
图：机会板块筛选结果
①通州老城区（二手房4-5万/㎡）
②运河核心区（二手房4-5万/㎡）
③运河北组团（二手房3-4万/㎡）
④运河东扩区（项目成交极少，住宅用地管控）
图：通州区板块位置分布
通州区较为核心的板块位置大部分上榜，可以说通州是北京未来发展的重点区域，利好释放最为集中、潜力最大。目前受制于政策影响，作为北京房价管控最为严格的区域，板块安全度高。随着各项规划即将在2025年前后落位，以及板块内新房供应增加，通州房价可能将迎来一轮抬升机会，二手房、新房都可以考虑。
通州老城区板块是通州发展最成熟的区域，目前医疗、教育、交通等配套资源基本已兑现，价值即将起飞。但板块内目前在售住宅新房价格较高，户型及配置参差不齐，去化表现一般，购买时需要擦亮眼睛。板块二手房价格从阴跌到企稳，长期看有较大增长潜力。
运河北部组团板块主要承担居住功能，作为运河东扩区和核心区的辅助居住功能区，将是未来通州副中心住宅项目的重点供应区域。其凭借距离市政府和核心商务区较近的优势，未来板块潜力提升较大。但由于板块内通州殡仪馆仍未搬迁（计划3年内实现土地腾退搬迁，已经发文），严重制约板块价值，同时也制约板块内二手房、新房成交。如果不在意距离殡仪馆原址较近的劣势，板块项目价格还是很合适的。北京2022年一批次供地中就供应了一块，政府指导价在5.5万元/㎡，周边尾盘在售限竞房项目限均价5.2万元/㎡，该限竞房于2019年底开盘销售，至今仍未售罄。
①台湖（二手房3-4万/㎡）
图：大亦庄板块位置分布
台湖板块交通便捷（地铁17号线南段开通），道路连接性强，待开发土地较多，具备承接城区外溢客户的基础。从2013年开始，泰禾、万科等众多知名开发商在此取地建设。板块为新兴发展区域，规划重点发展主题旅游、演艺娱乐等产业，2020年被规划纳入大亦庄范围。板块近年土地热度较高，目前板块借势北京城市副中心发展与亦庄新城建设，区域内轨道交通、产业等各项配套加速落地。近2年新增商品房以限竞房、共产房为主，受到通州双限政策影响，在各项利好较多情况下，价格增长仍受限，但未来双限政策可能将面临一定松动。2021年底，在亦庄2022年土地推介会上，亦庄经济开发区开发建设局的工作人员明确表示：
“亦庄正在向市里申请，让在亦庄新城工作的人员可以在整个亦庄新城范围内购房，不必再执行通州的双重限购政策。”
至此之后，暂无其他官方消息，一切静待佳音。就目前情况而言，板块价格平稳，刚需刚改客户可以考虑。不知道在政策细则出台后，市场是否会像去年亦庄独立学区政策出台后一样火热？
①亚运村（二手房8-9万/㎡）
②金盏（二手房7-8万/㎡，二手成交量较少）
③酒仙桥（二手房6-7万/㎡）
④四惠-百子湾（二手房6-7万/㎡）
⑤朝阳北路（二手房5-6万/㎡）
图：朝阳区板块位置分布
备注：①CBD核心②CBD东③朝阳公园④四惠-百子湾⑤工体⑥国展-柳芳⑦太阳宫⑧霄云路
朝阳区五个板块呈现距离核心产业位置较近的显著特点，非常有利于职住平衡。
亚运村、酒仙桥、四惠-百子湾三个板块发展成熟，基本以二手房市场为主。这三个片区范围不小，大部分居住片区距离轨道交通不是很便捷，因此部分房产价格还在大部分客户的预期内，预计板块未来价格将持续平稳抬升。
①中央别墅区（二手房6-7万/㎡）
②天竺空港（二手房4-5万/㎡）
③顺义新城（二手房3-4万/㎡）
图：顺义区板块位置分布
中央别墅区板块不用多说，是改善客户的首选。天竺空港板块指的是新国展、后沙峪连片区域，顺义新城板块指的是马坡区域。这两个板块与朝阳区、顺义城区板块交通连接性强，是外溢客户集散地。板块新房二手房并存，市场竞争充分，价格适中，有较大的选择范围。
①回龙观（二手房4-5万/㎡）
回龙观板块是昌平唯一上榜板块，早期有“京城睡城”之称，近年来受中关村产业外迁利好，产城均衡发展。2021年板块二手房增长势头迅猛，带有学区资源的次新二手房项目成交均价已经上涨至7万元/㎡+。板块未来产业结构、生活配套将进一步升级，将实现与海淀和昌平未来科学城互通互联，带动整体板块职住均衡发展。目前板块在售多个新房项目，凭借码农等客户超强的购买实力和项目组团推广能力，成交较为火热。
①中关村（二手房10万/㎡+）
②学院路（二手房9-10万/㎡）
③清河-西三旗（二手房7-8万/㎡）
④海淀北部新区（二手房5-6万/㎡）
图：海淀区板块位置分布
清河-西三旗板块作为京西北大型生活区，人口密度高。板块除昌平线南延、19号线支线利好外，清河交通枢纽将承担越来越重要的作用。区域也将补足医疗短板，加之强势产业支撑，该板块未来价值不可估量。
海淀北部新区板块分布范围较广，目前处于产业先行阶段，基础配套在逐步跟上，土地价值在快速上升期。板块未来将作为海淀重要的新增住宅供应区域，最近推广火热的永丰新房项目就在该板块内。
①苹果园（二手房4-5万/㎡）
图：石景山板块位置分布
①丽泽商务区（二手房6-7万/㎡）
②洋桥（二手房6-7万/㎡）
③总部基地（二手房5-6万/㎡）
图：丰台区板块位置分布
总部基地板块属于中关村丰台园的一部分，是国家自主创新示范区的重要组成部分。板块在继续巩固和发展产业的基础上，将调整白盆窑等物流集散地功能，继续完善教育、交通等配套资源，不断促进职住平衡。随着花乡三兄弟即将交房，板块也即将热闹起来。
①瀛海（二手房5-6万/㎡）
②黄村（二手房4-5万/㎡）
图：大兴区板块位置分布
瀛海板块是近两年才依托旧宫与亦庄发展起来的，起步较晚，配套资源待完善。板块定位为亦庄新城协作配套小城镇，将建设国际一流智能网联驾驶创新中心和产业基地，产业支撑力相对较强，但生活配套落位不足。板块凭借中海项目的热销，成交量价曾一度走高。2021年板块存量见底，未来半年供应以共产房为主，有利于平抑价格。
①长阳（二手房3-4万/㎡）
图：房山区板块位置分布
长阳板块指的是我们通常理解的长阳、良乡大学城区域，这是房山区发展最成熟的板块，距城区交通连通性最强，板块价值最高。板块有较多知名开发商拿地，住宅集中度较高，人口居住较为密集。由于板块价格相对较低，是城区外溢人口的首选，出行体验不佳。板块未来规划定位为科技金融创新转型发展示范区，将用产业支撑起板块发展，在板块内实现职住平衡。规划很美好，落位可能仍需要一段时间。
以上就是叨叨对筛选出的板块的客观评价和理解，感谢耐心阅读。购房需求因人而异，也欢迎研究探讨，可后台沟通。
