自2016年南京调控以来，新房的计划上市将许多购房者都挡在了门外，有购房需求却无房可买，不少购房者涌入二手房市场，导致二手房房价迅速上涨。加上新房的限价政策，南京楼市出现了二手房成交价格＞新房成交价格，也就是所谓的倒挂现象。
新房房价涨不了，倒挂现象愈演愈烈
新房、二手房房价倒挂最为严重的当数河西区域，作为受限价影响最为严重的区域，河西中部新房价格被限制在45000元/㎡以内，河西南新房价格一直被限制在35000元/㎡以内，目前河西二手房挂牌均价比新房房价高10000元/㎡左右。此外，刚需集中的区域如桥北、禄口、六合以及溧水新房、二手房价格倒挂也较为严重。
河西南部
二手房挂牌均价：40000-49000元/㎡
新房限价：35000元/㎡
最高倒挂：14000元/㎡
河西中部
二手房挂牌均价：48000-58000元/㎡
新房限价：45000元/㎡
最高倒挂：13000元/㎡
九龙湖
二手房挂牌均价：30000-37000元/㎡
新房限价：30000元/㎡
最高倒挂：7000元/㎡
南部新城
二手房挂牌均价：37000-40000元/㎡
新房限价：35000元/㎡
最高倒挂：5000元/㎡
江北高新区
二手房挂牌均价：19000-21000元/㎡
新房限价：16000元/㎡
最高倒挂：5000元/㎡
板桥
二手房挂牌均价：23000-25000元/㎡
新房限价：20000元/㎡
最高倒挂：5000元/㎡
这些板块二手房价格低于新房
虽然南京不少区域一二手房倒挂现象较为严重，但是还是有不少热门区域二手房价格低于新房价格，购房者可以捡漏。在新房限价的影响下，二手房房价低于新房房价主要因素有两个：1、区域利好被提前透支；2、区域二手房源较多，房源较老。
区域利好提前透支
区域利好主要有地铁、学校、商业体等城建规划以及土拍，代表板块主要有麒麟、桥北、江浦。
01
麒麟
麒麟“地王”带来的房价预期，促使板块去年喊涨声接连不断。房价从去年年初13000元/㎡涨至目前的22000元/㎡，房价前期的猛涨导致近期有轨电车的通车对房价已无明显的拉动，并且地铁8号线、名校学区等利好配套多数还处在空缺，区域发展成熟还需要较长的时间。
麒麟板块目前在售新房京奥港未来墅新房均价在26000元/㎡，周边的二手房挂牌均价：中海国际社区24017元/㎡，启迪方洲23386元/㎡，花港幸福城19852元/㎡，相对于新房，二手房便宜不少。
02
桥北
桥北的利好早已被透支。十年前，苏宁环球、弘阳等房企就已经开始在桥北“圈地”，天润城楼面地价为522元/㎡，威尼斯水城仅为260元/㎡。大规模“圈地”带来的直接后果就是长期缺少土地拍卖以及新鲜利好的刺激。上一轮桥北板块房价上涨依靠国家级新区在拉动，浦口房价快速上涨，桥北也共享了红利。
桥北新房最高售价是金象·朗诗红树林，均价达27803元/㎡，周边二手房均价：天润城8街区21462元/㎡，明发滨江新城20649元/㎡，海德北岸20016元/㎡。
03
江浦
与桥北一样，江浦房价也是依靠国家级新区在拉动，不过相对于桥北，江浦的规划更好，升值潜力更大。
与区域新房限价30000元/㎡相比，江浦板块不少二手房23000元/㎡-27000元/㎡。代表性小区有：江佑铂庭26651元/㎡，国信阅景龙华22587元/㎡，海都家园21826元/㎡。
区域房龄较老，房源多
这类的房源主要是1998年之前的房改房、福利房、单位房、集资房、安置房，商品房少；并且有无正规物业，户型较差，无优质学区等特点。房源主要集中于主城。
01
迈皋桥
与前几个板块相比，迈皋桥板块在售新房较少。10月31日，葛洲坝招商紫郡蘭园加推房源，均价36900元/㎡。而区域二手房主要集中在24000元/㎡-30000元/㎡。如枫桥雅筑27083元/㎡，合班村24869元/㎡，方圆绿茵27758元/㎡。
02
秦虹
秦虹板块作为主城成熟的居住板块，这里的二手房涨幅比较温和，不少房源总价在200万以内，与主城毛坯限价40000元/㎡相比，差价不小。代表小区：怡馨花园31525元/㎡，武定新村27813元/㎡，良城美景33426元/㎡。
总结
对于购房者来说，购买二手房对刚需来说其实是不错的选择。一是价格便宜而且还节约了时间成本，如果房龄比较新的话，在户型或者质量上也比较有保证；二是随着板块的不断扩张，很多原来的刚需板块已经升级成了改善板块，新房很难买到小户型；三是很多房主因为换房或者急需用钱等原因卖房，有的二手房会性价比很高。
