京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:想在亦庄投资一居室的住宅，三百万总价左右，哪个楼盘性价比比较高？
A:回答:你好,感谢信任!亦庄未来哪个位置的房子升值潜力比较大,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理
亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高
再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。
河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，位置又处于南中轴,往后的建设也会限制容积率;河东的优势是产业聚集+地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些
亦庄是北京所有新区比较看好的一个区,已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;.亦庄是现在所有新区中最有价值的.从GDP排名和产业结构我们就能清楚.
300万购买一居室可以看下旧宫的亦庄北岸、灵秀山庄、河西的万科金域东郡,这三个盘都属于稳健增长性的,其中万科金域东郡比较有稀缺性.后期的成长性比较看好.
排序:首选万科金域东郡、其次亦庄北岸、最后灵秀山庄
建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我咨询.
Q:提问:京总好，看了您的很多文章受益匪浅。我在北京丰台小屯有套小三居，现在由于孩子已上学，想在西城车公庄、阜成门附近买套房子主要供孩子上学近一些
现在有两个方案：
一是将丰台的房子卖掉，再凑一些总共大概800左右，在西城买一个稍大一点的两居；
二是不卖丰台房子，凑一些再借一些大概500左右买一个小两居。目前看了一些房子，但西城大多都是老破小，基本是60-80年代建的楼，如朝阳庵、百万庄2号院、团结大院之类，海淀甘家口和白堆子附近也看了一些，楼龄相对新一些80年代为主，但上学远了一些。
现在买的主要目的是上学兼顾BZSZ，不知道如何选择比较合适？还有60-80年代的房子还能买吗？现在这类房子贷款都很困难，西城有合适的片区推荐吗？感谢您
A:回答:您好,感谢信任!丰台小屯这个位置偏了些,丰台的房子想要BZSZ，第一取决“集中”的高新产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有XQ概念，只能抓这三个。
产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个一个都没有，房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,否则丰台还会留不住人.
优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才,各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块,其他的我建议是寻找一个好的时机置换掉.
2、在核心区选盘,我一般建议是压缩面积优先次新,回避老房子,老房子虽然也在核心区,但不一定能跑赢大盘;原因是近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后
现在的规律是遇到房价上行期间
首先第一波上涨的是XQ房和热门区域(核心区)品质次新
第二波仍然是XQ+热门区域+成熟溢出区域,同样是品质次新,溢出区域呈现的市场情况是品质次新上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车
第三波才会轮动到偏冷门板块的刚需盘,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
您的预算800左右,可以适当加点杠杆,距离阜成门比较近的板块可以看看西直门板块的长河湾、远洋风景;一个是05年的,一个是02年的,保值增值都属于稳健型的,南边可以看看广安门的远见名苑、朗琴园;这些盘在区域都属于品质次新盘
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
Q:提问:京总您好！情况大概这样，1、本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。
2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。
3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。
A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房Z涨》《北京房产投资核心逻辑和原理》
700-800,首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.
2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以.祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问：京总，您好。家庭有一套住房在青塔。现我和家人继承了一套公房，80平米，价值800，在北大燕北园94年房，想请教：1.卖出公房，拿现金50%？2.出一半价格买下公房（有增值可能吗）？孩子现在20岁男孩，如卖公房，现在就为孩子另贷款买一套投资兼住的房子（用孩子名义还是父母名义好）还是等未来5-10年内给他首付？谢谢
A:回答：你好，感谢信任!1、北大燕北园南侧是中央党校,西侧是城中村,东侧紧靠圆明园西路,没有商圈配套,后期可开发的土地几乎没有,城中村拆迁目前又没有消息,增值属性比较一般,总价800如果拿一半的话就是400,可以用孩子的名义贷款买入一套纯投资盘,兼顾保值增值
2、如果各个条件允许,建议现在就可以计划出手,中国的经济还在增长期，城市化进程刚刚近半，所以房价还在高增长期，国际惯例是，城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上。一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺。二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强。那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在，房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差，比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌
北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看永远也不会到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。核心城市核心地段的房产永远是优质资产;祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问:感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿中石化中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答:您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样
您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆
这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的
增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子
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Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。
Q:提问：京总好，北京一套价值800的住宅，石家庄有合计价值300＋的住宅，不算自住，无贷款。北京还有房票，请问目前如何合理配置，以及投资方向，多谢！
A:回答：你好，感谢信任！第一:首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，回报率很低，有了杠杆回报率可以FB，对于你的情况，我建议你抛售石家庄住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。因为石家庄的流动性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入。
建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利！
Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！
Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘.
熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出,瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的
但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大,旧宫也如此
瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强
溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.
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