壹
提问：房叔你好，黄浦鲁班路附近的海悦花园，中介说是双学区，小学对口海华，孩子24年上小学，离落户两年时间，担心中介的专业度想来咨询您，目前的价格是否值得购入，小学学区有无风险？感谢感谢！
回答：刚特意查了一下，这个小区确实是双学区房，小学对口的是二梯队海华小学，初中对口的是二梯队的卢湾中学；学区房的价格相对都比较高，尤其是2021年的元旦前后，2021年下半年经过半年内冷静期，下半年出手的价格很对还是比较理性的。另外要注意的一点就是，市区是户籍对口入学；郊区是学籍对口入学。
也就是说2024年入学的海华，区政策会不会有所调整，这个不好预料，实际执行的时候以当年的招生情况为准的。但从投资角度来看，学区房是值得投资的，无论是保值和增值方面，都是OK的。
下面具体情况说明参考：学籍和户籍对升学的影响，多年来，上海始终坚持公办学校"免试就近入学"原则。规定公办初中可采取小学划片对口、居住地段对口或电脑派位等方式招生。再往细了分，小升初公办录取一般有这么几种类型：
▲学籍对口▲户籍对口▲人户一致▲居住地对口
学籍对口：学籍对口的学校一般采用小学对口直升的方式，一贯制学校均直接升入本校初中部就读。代表区：黄埔、长宁、静安、杨浦、虹口、普陀、徐汇、奉贤、松江。
户籍对口：户籍对口录取的学校按照户籍划块免试就近入学则，按招生计划和招生范围，系统自动调配户籍学生进入对口学校接受义务教育。代表区：宝山、徐汇。
人户一致：按照户籍、住房等信息对口安排入学，人户一致优先级最高，由区教育局根据划定的学区安排入学。其余依次是集体户口、廉租房、人户分离、非本市户籍。代表区：浦东、闵行、嘉定、金山。
居住地对口：采用居住地段对口或“电脑派位”等方式安排学生入学。代表区：青浦，崇明。注：这个分类不是完全绝对，有些学校既看户籍，也看学籍。实际执行的时候以当年的招生情况为准，人户一致的在公办对口录取中是属于最高优先级。
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贰
提问：房叔好，请教您！中央在提内循环，具体会是什么样子？我们也不懂，会对房价有何影响？
回答：你好，内需换一个说法而已。国内楼市基本是纯内需市场，和外部经济关系不能算很大（除非是有一定外资进入的楼市，也许深圳有点？），主要看国内经济宽松和楼市政策怎么走，99%的影响只看国内经济宽松程度、国内调控的松紧程度。当然这里面的机遇就是有些以前都用进口的领域，可能会强行硬着头皮上国产。
叁
提问：你好，房叔，请问学区房真的有必要买吗？对于孩子教育我稳扎稳打，有信心，也有一定成绩，顶住了各式各样培训班的浪潮，现在又陷入学区房的困境中，看着上涨的房价，老破小的现状，家长们谈学区的焦虑，真有些纠结～
回答：你好，学区房其实买的是“房子+学票”。学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。好比一个地区，普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要500万/套。那么，你买一套学区房。其实就是“300W房子+200W学票”。职业买房客为什么不买学区房呢？因为你买学区房，并不是在投资“房子”。学区房的价值，无非是一张学票。而现在学区的受政策变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是最大的风险。投资房产选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。我们投资是买最易升值的房子，而不是最好的房子。学区房这个东西，对大人来说是一次消费，对孩子来说，更像是一个昂贵的玩具。
肆
提问：你好房叔，能评价一下新天地附近中海建国里楼盘吗？三房188平的房型值得入手吗？另外对于玻璃幕墙的住宅楼盘觉得怎么样呢？不能开窗总是很不舒服。但是为什么大多数人似乎都不介意？谢谢！
回答：你好，这楼盘位置非常好，但是188的户型一般。没有让人眼前感觉一亮。玻璃幕墙慢慢成为豪宅的主力的外立面。比如复兴珑御也是这样的。因为内环内的房子都是豪宅，用的都是新风系统。而且内环内空气不太好，基本上不需要开窗，真的住进去就知道了。这个盘属于可以考虑，但不是非常想买的那种。
伍
提问：你好，房叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要？
回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。
陆
回答：你好，南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该，上海不像买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题，你实操一把就知道问题所在了。另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房，其实这个总价段，上海的可选范围很大的，因为对你的资金结构和风险偏好，以及选筹的口味不太了解，可以加入上海房叔知识星球获得精准推荐。
