根据“七普”数据，我国城市、镇、乡村家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米、46.80平方米，比“六普”时分别增加7.4平方米、10.3平方米、15.1平方米。当前，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的需求逐步从“有没有”转向“好不好”。与此同时，合肥的住房市场消费理念、购房人群结构以及产品也在不断发生变化。
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居住需求变化
一、建筑风格变化
近代住宅建筑风格由早期的探索到改革开放后的中西融合，随着近几年生活水平的进步不断提高促使人们对居住区的要求提高。建筑风格上近几年也有不同层次的变化。合肥从早期以居住属性为主的“地域风格（徽派）”到初期“简欧风”格注重外部立面的搭配；从中期的中西融合“ArtDeco风格”更注重住高楼大厦的理念到现在“现代风格”注重配套、生活、竞品质等。居住区建设不仅仅停留在生存、生理需求的生物层次，而是迈向心理和精神上的愉悦的高尚层次，是对美和情的追求。
二、产品力变化
近年来合肥楼市住宅产品大概经历了几个阶段升级。
第一阶段是竞品质之前的这些次新或者待交付楼盘，容积率较早期明显偏低，外立面、大门、绿化、公区和车库等也均有显著的提升。
第二阶段是竞品质，随着竞品质成为常态，公建化外立面普及，人车分流、层高、景观绿化、小区公共服务、车位配比、工程建设等都做了具体的要求。而且随着市场下行，竞争加剧，奢华大门、功能丰富的会所，都逐渐成为标配。
第三阶段是土拍取消限价以及备案价取消等限制后，市场定价完全交由市场来定。不同于竞品质阶段有限价的存在，房企利润空间有限，没办法堆配置。受市场大环境影响，第三阶段，开发商更倾向于“卷”产品力，堆配置。
除了这三个阶段的更新迭代以外，合肥在住房领域还在不断做创新。比如，开展智慧住宅试点示范项目、四代住宅试点地块等。
三、购房理念变化
早期在合肥购房，听到最多的是“今年不买房，一年又白忙”。那个时候消费者更多是给在合肥买房当作是一种投资理财的手段。近年来，随着住房不断普及叠加收入影响的问题，消费者购房也愈发理性。2022-2024年刚需群体收入改善缓慢，短期购买力仍承压，观望情绪较重。
随着时间的推移和时代的发展，合肥的购房人群置业特点也愈发明显。从各区域一二手房置业地图来看，政务、启动区、环湖定位高端，支撑力较强；经开工业园、蜀西湖、翡翠湖、南艳湖、龙川路、淝河改善占比较高，未来支撑力将逐步改善。瑶海、新站、庐阳刚需属性较强，购买力支撑较弱。
四、新房户型变化
从近4年新房成交结构上来看，100㎡以下的户型成交占比在逐年减少，2023-2024年5月底，100㎡以下的户型成交占比稳定在10%左右，这说明一方面市场上刚需小户型成交量下降至趋稳。
再来看看100-120㎡的刚改户型，近4年刚改户型成交占比呈现出波动态势，成交占比基本上在26%-31%左右徘徊。
120-140㎡的首改户型，历年成交占比相对稳定，基本上在23%-25%左右。
140-180㎡的改善户型，近4年成交占比在逐年增加。在2023-2024年5月底稳定在24%。
180㎡以上的高端改善户型，近4年成交量趋稳，基本上稳定在13%-16%左右。
从上面一组数据不难看出，合肥近4年小面积刚需户型成交量在不断走低，改善型产品成交占比在逐年递增，且140以上的户型成交量占比接近4成。从这里可以看出一个趋势就是，合肥的户型产品面积段越做越大。
五、二手房成交房龄变化
从近4年二手房成交房龄结构上来看，成交主力是15年以上房龄的房源和10-15年房龄的房源。这类房源之所以卖得多的原因一方面是市场存量大，另一方面是价格便宜，还有一方面是跟教育挂钩。但是，从趋势上来看，15年房龄以上的房源成交占比在逐年走低，到2024年5月底，成交占比3年下滑约6%。10-15年房龄的房源成交占比同样也在逐年下滑，3年下滑3%。同时，5年以内房龄的房源成交占比在逐年走高，3年以内上涨7%。前面提到了合肥房地产市场的产品发展历程，越是接近于现在产品力越高。这说明购房二手房的消费群体对于产品品质追求意识也在逐步提高。
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调研结果分析
6月13日，第一房研究院通过线上网友投票的方式对“好房子”认定标准进行了公开投票。最终的结果公示如下：
1、38%的网友认为“好房子”保值率方面不跌就行。
2、69%的网友认为“好房子”绿色节能很有必要。
3、44%的网友认为“好房子”智慧住宅方面有必要做，但需要针对个人喜好来定制，避免增加住房成本。
4、94%的网友认为“好房子”地段很重要。
5、75%的网友认为“好房子”物业需要是品牌物业。
6、48%的网友认为“好房子”开发商需要是头部房企。
7、关于“好房子”配套方面，网友比较热衷于顶级学区、核心商圈、三甲医院、低密资源、圈层环境、独特自然景观等。
8、关于“好房子”小区建设方面，网友比较热衷于高绿地率、人车分流、高品质小区绿植、健身房等。
9、关于“好房子”建筑风格，网友比较热衷于立面铝板或挂石、现代风等。
10、关于“好房子”户型方面，网友比较热衷于南北通透、层高至少3.15米、主卧套卫、南北双阳台、横厅、至少三开间朝南等。
通过对结果的分析比对，我们认为好房子应当具备以下认定条件：
1、好住：通风好、采光好、动静分区。
2、好品质：好用材、好设计、全龄友好。
3、好看：小区人车人流、入户大厅美观、小区绿化高颜值。
4、好值：至少能“原地保值”。
5、好服务：好物业、好安心。
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专家观点
1、第一房智库观点
好房子应位于优越的地段，这不仅关乎便利的交通，还涉及周边的商业、教育和医疗资源。其次，完善的配套设施是评价好房子的重要标准，如成熟的社区设施、便捷的购物场所和丰富的休闲娱乐场所。再者，建筑质量和户型设计至关重要，合理的空间布局和优质的建材使用能确保居住的舒适度和安全性。至于未来住房领域的发展趋势，我们预测将更加注重绿色建筑、智能化技术和人性化设计。这些元素不仅能提升居住体验，还能促进房地产行业的可持续发展。
2、安徽建筑大学教授、安徽省城市与房地产高等研究院专家孙伟观点
3、某央企营销负责人观点
